Att flytta till Spanien
Att hitta en fastighet är troligen det främsta bekymret för dem som flyttar till Spanien för pension, utbildning eller anställning. Vanligtvis uppstår många frågor om fastighetsmarknaden, att hitta bra hyresbostäder, hyresgästers rättigheter i Spanien och många andra aspekter av att flytta till Spanien.
Den ökade efterfrågan på bostäder, tillsammans med ett begränsat utbud, har lett till att bostadspriserna har stigit avsevärt. Priserna är nu 34% högre än de var när bostadsmarknaden nådde sin topp 2007. Under de senaste fem åren har prisökningstakten ökat eftersom det finns färre bostäder tillgängliga och fler människor vill bo i dem än någonsin tidigare.
Dessa siffror kan variera beroende på den autonoma regionen (comunidad autónoma), där områden med hög efterfrågan som storstäder eller turistmål upplever högre prisökningar än mindre städer eller glesbefolkade områden.
I enlighet med artikel 148.3 i den spanska konstitutionen har alla autonoma regioner full behörighet i bostadsfrågor inom sitt territorium, vilket regleras i deras respektive autonomistadgar.områden med hög efterfrågan såsom storstäder eller turistmål upplever högre prisökningar.
Köpa kontra hyra i Spanien
Det finns inga restriktioner som hindrar utlänningar från att köpa fastigheter i Spanien, vilket leder till att många expats köper ett hem istället för att hyra. Potentiella köpare bör dock notera Spaniens betydande skatt på fastighetsvinster, vilket kan göra det mindre lämpligt att köpa ett hem som en kortsiktig investering.
För dem som inte planerar en längre vistelse i Spanien kan det vara smartare att hyra en fastighet i Spanien. Att hyra erbjuder också en möjlighet att bekanta dig med landet innan du förbinder dig till en långsiktig omlokalisering.
Att hyra en fastighet i Spanien
Jämfört med de flesta andra västeuropeiska länder erbjuder Spanien en livsstil med relativt låga kostnader. Trots detta kan hyreskostnaderna utgöra en betydande del av en månadsinkomst.
Vi bevittnar för närvarande den största ökningen på hyresmarknaden i Spaniens historia, med bostadshyror som stigit betydligt de senaste åren.
Under de senaste 10 åren har hyrespriserna ökat med cirka 78%. Under de senaste 5 åren har ökningen varit ca 24%.
Den typiska hyresgästprofilen i Spanien består ofta av unga vuxna och majoriteten av de spanska bostäderna ligger i flerfamiljshus eller liknande byggnader. Traditionellt sett har fastighetsägare skött uthyrningen själva, men på senare tid har det blivit allt vanligare att yrkesverksamma och företag hyr ut sina egna fastigheter eller sköter uthyrningen åt fastighetsägarna som mellanhänder.
År 2022 godkände den spanska regeringen Ley por el derecho a la vivienda ( lagen om rätten till bostad). Denna lag reglerar de grundläggande villkoren för att garantera rätten till anständiga och lämpliga bostäder i Spanien. Lagen syftar till att förbättra skyddet i processen för att köpa och hyra fastigheter i Spanien, reglera allmännyttiga bostäder och främja prisvärda bostäder, särskilt för ungdomar och utsatta grupper.
Populära platser att hyra i Spanien
De platser som har den högsta efterfrågan på hyror i Spanien är stora städer, främst Madrid, Barcelona, Valencia och andra regionala huvudstäder, liksom deras omgivande områden. Dessutom är Medelhavskustområdena som Costa Blanca, Costa del Sol och Costa Cálida mycket populära bland turister, även under hela året.
Som vanligt i stora städer finns Madrids hyresfastigheter huvudsakligen i byggnader med flera hushåll. Madrids hyreskostnader är bland Spaniens högsta men varierar beroende på stadsdel.
Hyrespriserna i Barcelona överstiger de i många andra spanska städer. Ändå är kostnaderna fortfarande lägre jämfört med andra stora europeiska destinationer. Att hyra i mindre städer strax utanför Barcelona kan hjälpa dig att spara pengar samtidigt som du har nära till staden och kan njuta av dess många fördelar.
Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao och alla andra städer i Spanien anses vara säkra platser med en god levnadsstandard.
Valencia är den tredje största staden i Spanien med en befolkning på 825 948 invånare, överträffad endast av Madrid och Barcelona.
Hyreskostnaden i Valencia är ganska lägre än i Madrid och Barcelona och, precis som i de andra städerna, kommer fastigheter utanför stadens centrum att hjälpa dig att spara flera hundra euro per månad.
Befolkning per större stad i Spanien (Januari 2025):
Stad | region | Befolkning |
Madrid | Comunidad de Madrid | 3.422.416 |
Barcelona | Katalonien | 1.686.208 |
Valencia | Comunidad Valenciana | 824.340 |
Zaragoza | Aragón | 691.037 |
Sevilla | Andalusien | 686.741 |
Málaga | Andalucía | 574.654 |
Murcia | Región de Murcia | 459.403 |
Palma de Mallorca | Islas Baleares | 416.065 |
Las Palmas de Gran Canaria | Islas Canarias | 379.925 |
Alicante | Comunidad Valenciana | 352.889 |
Bilbao | Pais Vasco | 346.903 |
Córdoba | Andalucía | 325.701 |
Typer av fastigheter att hyra i Spanien
När du söker efter fastigheter att hyra i Spanien kommer du att hitta fyra primära typer:
- Lägenhet eller lägenhet (piso ) - Det huvudsakliga uthyrningsalternativet i Spaniens större städer. De varierar i storlek från små studiolägenheter till tvåvånings duplex (maisonettes) och lyxiga takvåningar.
- Radhus eller parhus (casa adosada eller semi adosada) - De kan vara av olika typer: envåningsbungalower på bottenvåningen med eller utan grannar ovanför, bungalower på övre våningen eller duplex (maisonetter) . De ligger oftast i utkanten av städerna och i bostadsområden och har ofta gemensamma uteplatser och, särskilt i turistområden, en gemensam pool.
- Villa - Fristående hus som oftare finns i kuststäder och som ofta fungerar som andra hem för spanjorer eller semesterbostäder för utlänningar. Villor kan tillhöra ett bostadsområde med gemensamma pooler och bekvämligheter, eller ha privata pooler och trädgårdar.
Bondgårdar eller gods (casa rural/finca) - Passar dig som vill bo på den spanska landsbygden. Eftersom fastigheter på landsbygden är betydligt billigare än i städer och kustorter kan du hitta stora hyresbostäder med gott om utomhusutrymme.
Fastigheterna beskrivs vanligtvis som antingen möblerade eller omöblerade. "Möblerad" (amueblado) kan tolkas löst i Spanien, så det är starkt rekommenderat att fråga om specifika apparater och möbler innan du undertecknar ett hyresavtal. En "omöblerad" (sin amueblar) fastighetsförteckning kan innebära att den saknar apparater.
Att hitta en bostad att hyra i Spanien
I likhet med andra länder inkluderar de vanliga metoderna för att hitta ett hus eller en lägenhet att hyra i Spanien att arbeta med en fastighetsmäklare (inmobiliaria), surfa på fastighetsportaler online, nå ut till ditt personliga nätverk och kontrollera sociala mediegrupper. Du kan också se fastigheter som listas på fastighetswebbplatser baserade i andra länder, även om dessa vanligtvis riktar sig till turister och tenderar att vara dyrare.
================= Spain Housing listing board Sök våra husannonser i Spanien SU INMO PROPIA =======================
Portaler för uthyrning online
I Spanien finns det många uthyrningsportaler på nätet att välja mellan. Om du inte är bekant med området där du vill hyra en fastighet är det lämpligt att konsultera nationellt erkända portaler för större tillförlitlighet och för att undvika potentiellt bedrägeri. Var försiktig med annonser som verkar för bra för att vara sanna. Dessutom ska du aldrig skicka pengar i förskott till någon utan ett skriftligt kontrakt.
Det finns många webbplatser att välja mellan där du kan hitta fastigheter att hyra i Spanien. Men om du inte känner till det område där du vill hyra en fastighet, är det bäst att arbeta med en fastighetsmäklare som kan rekommendera de bästa områdena baserat på dina behov och preferenser.
Var alltid försiktig med erbjudanden och annonser som verkar för bra för att vara sanna, skicka aldrig pengar i förskott utan ett skriftligt kontrakt och se alltid fastigheten (antingen online eller personligen) innan du förbinder dig att hyra en fastighet.
Här är de mest använda webbplatserna för att hitta fastigheter att hyra i Spanien:
Studentboende i Spanien
Vanligtvis erbjuder spanska universitet studentboende i studenthem (Colegios Mayores) eller studentlägenheter. Kostnaderna beror på bostadens läge och bekvämligheter.
Vissa direktregistreringsprogram kräver dock att studenterna hittar sina egna ställen att bo på under sina studier i Spanien. Om detta gäller dig, börja din sökning efter en hyresfastighet så tidigt som möjligt. Utöver de som anges ovan kan du kolla in följande webbplatser:
Hur man hyr en fastighet i Spanien
Hyreskontrakt och krav för utlänningar och spanska medborgare är i princip desamma. Den enda skillnaden är den personliga dokumentation som hyresgästen måste tillhandahålla. Utlänningar måste ha ett NIE (utlänningens identifikationsnummer), men om de inte har ett sådant kan de underteckna ett hyreskontrakt med sitt pass.
Detta är en lista över krav och dokument som är nödvändiga för att hyra en fastighet i Spanien som utlänning:
- NIE eller pass
- Bevis på inkomst
- Bankkonto i Spanien
NIE-numret (utlänningens identifikationsnummer) är ett viktigt dokument för alla utlänningar som vill bo eller arbeta i Spanien. Om du inte har ett NIE-nummer måste du ansöka om ett på utlänningskontoret i din provins.
Hyresvärden för den fastighet du vill hyra kommer att vilja se till att du har tillräckligt med inkomst för att betala hyran. Om du har ett anställningsavtal kan du visa upp en kopia som är stämplad och undertecknad av din arbetsgivare. Om du är student kan du visa upp ett inskrivningsintyg och du kommer förmodligen att behöva någon som går i borgen för dig.
Hyresvärden kan teckna en hyresskuldförsäkring för att garantera att de är täckta under några månader om hyresgästen inte betalar hyran. För att göra detta ber försäkringsbolaget hyresgästen att uppfylla vissa krav och tillhandahålla dokumentation för att bevisa sin inkomst.
Du måste ha ett spanskt bankkonto för att betala hyran om du går med på att betala via banköverföring eller autogiro (vilket är det vanligaste tillvägagångssättet), samt elräkningar. I vissa fall kan internationella bankkonton accepteras, men det är tillrådligt att ha ett spanskt bankkonto.
Garanti och deposition
Det finns många frågor att ta ställning till innan man skriver under ett hyreskontrakt. En av de vanligaste frågorna är vad som är skillnaden mellan en garanti och en deposition i ett kontrakt.
Den huvudsakliga skillnaden är att garantin är obligatorisk, eftersom den regleras i artikel 36 i lagen om arrendei städer (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), och fungerar som en extra garanti för hyresvärden. Å andra sidan är depositionenen extra och frivillig garanti som hyresvärden kan begära när han hyr ut sin egendom och kan användas för att täcka eventuella skador eller obetalda hyror. Det är inte obligatoriskt, men det är lagligt att begära det, men det måste avtalas i hyresavtalet.
Lagen föreskriver att motsvarande en månadshyra måste betalas som en garantideposition för bostadshyreskontrakt. För kommersiella hyreskontrakt ska två månadshyror betalas.
När återlämnas depositionen för en uthyrning?
Garantin, liksom depositionen, återlämnas när hyresavtalet har upphört och det har kontrollerats att allt är i sin ordning, att det inte finns några utestående skulder, att inga skador på fastigheten har uppstått (annat än de som orsakas av normal användning av fastigheten), etc.
Hyresvärden har 30 dagar på sig att inspektera fastigheten och återbetala depositionen, förutsatt att ingen skada har uppstått. Om hyresvärden inte gör det måste de återbetala depositionen och ytterligare dröjsmålsränta baserat på beloppet.
Mäklarens avgifter
När du hittar en hyresfastighet i Spanien via en fastighetsmäklare, var medveten om att hyresvärdar måste täcka sina avgifter. Det är strängt förbjudet för fastighetsmäklare att debitera hyresgästen för sina avgifter enligt artikel XX i LAU Fastighetsmäklarens avgifter är vanligtvis en fast avgift eller en procentsats av månadshyran, normalt en hel månadshyra.
Övriga kostnader
När du söker efter en fastighet att hyra i Spanien via en fastighetsbyrå, om du specifikt ber dem att hitta en fastighet, måste du komma överens om deras användarvillkor, vilket kan innebära att du måste betala för vissa specifika tjänster som tillhandahålls av företaget baserat på dina behov, till exempel översättning av dokument, ändring av elräkningar etc.
El och vatten och räkningar
Verktyg ingår vanligtvis inte i ditt långsiktiga hyreskontrakt i Spanien, vilket innebär att du måste betala för dem separat. Detta innebär också att du kan välja din egen leverantör och ändra befintliga elräkningar och kontrakt till ditt namn. Även om allt fler bostäder installerar solpaneler är det fortfarande inte vanligt, särskilt inte i hyresfastigheter.
Energileverantörer kan väljas från den fria marknaden (mercado libre) eller den reglerade marknaden (mercado regulado). Om du är osäker på lokala alternativ kan du söka på nätet, fråga i lokala expatforum eller kontakta leverantörerna direkt. Några exempel på allmänt tillgängliga elleverantörer är:
Du har också en hel del alternativ för att ställa in telefon-, internet- eller tv-tjänster.De ledande telekommunikationsleverantörerna i Spanien är:
Hyresvärdens rättigheter och skyldigheter
Spansk bostadslagstiftning skyddar hyresgäster och deras rättigheter. Hyresvärden är till exempel ansvarig för nödvändiga reparationer för att upprätthålla bostadens beboelighet. Om denna skyldighet inte uppfylls, eller om hyresvärden orsakar störningar, har du rätt att säga upp kontraktet. Dessutom kan hyresvärdar inte komma in i fastigheten utan att meddela och få hyresgästens tillstånd.
Å andra sidan har hyresvärden rätt att säga upp ditt kontrakt när hyran eller depositionen inte betalas för obehörig uthyrning eller brott mot något av avtalen i hyresavtalet. Att skada fastigheten, göra överdrivet buller eller bedriva olagliga aktiviteter i fastigheten är skäl för hyresvärden att avvisa hyresgästen. Detta kommer att kräva att hyresvärden lämnar in en rättegång för att tvinga hyresgästen att lämna fastigheten.
Att flytta in och ut i Spanien
Innan du flyttar in i en fastighet i Spanien ska du kontrollera om det finns några befintliga problem och meddela hyresvärden. Om möjligt, ta bilder och informera hyresvärden för att se till att du inte hålls ansvarig när du lämnar fastigheten.
När du tänker flytta ut måste du meddela hyresvärden minst 30 dagar i förväg. För kontrakt som är mellan 5 och 7 år långa behöver du meddela 2 månader i förväg. Se till att du säger upp avtalet i god tid och att du får en skriftlig bekräftelse på uppsägningen.
Innan du lämnar bostaden ska du be din hyresvärd eller fastighetsskötare om en besiktning av bostaden. Detta ger dig möjlighet att ta itu med eventuella problem och förstå eventuella nödvändiga reparationer för en fullständig återbetalning av depositionen. Om du t.ex. har målat väggar eller satt upp hyllor kan du behöva återställa bostaden till dess ursprungliga skick.
===================== FOTO FLYTT IN/UT ======================================
Depositionen måste återbetalas av hyresvärden inom 30 dagar efter din avresa. De kan dock kräva den nödvändiga delen av depositionen för att täcka eventuella reparationer av fastigheten som skadats av hyresgästen. Tredjepartsmedling är tillgänglig för tvister om återlämnande av deposition.
Om du inte är överens med din hyresvärd bör du kontakta en advokat så snart som möjligt för att antingen nå en överenskommelse eller överväga dina alternativ.
Att hyra ut din bostad i Spanien
Hyresfastigheter är föremål för strikta regler i Spanien, med lagar som varierar beroende på plats och hyrestid. Om du hyr ut din fastighet måste du deklarera hyresintäkterna i din spanska skattedeklaration. Icke-residenta måste rapportera hyresintäkter varje kvartal.
===========FOTO HOLYDAY UTHYRNING ===============================
Innan du lägger ut din fastighet för korttids- eller semesteruthyrning bör du kontrollera lokala bestämmelser för att förhindra höga böter. Din första kontakt bör vara de lokala turistmyndigheterna, och att få en officiell licens krävs i allmänhet. Din fastighet måste också uppfylla särskilda tekniska och säkerhetsstandarder, inklusive ett certifikat för energiprestanda (Certificado de Eficiencia Energética CEE), vilket är obligatoriskt för alla spanska hyresfastigheter. Vissa regioner kan begränsa det maximala antalet dagar per år som din fastighet kan hyras ut till besökare.
Att hyra ut din fastighet på lång sikt begränsar din tillgång och förmåga att sälja. Som hyresvärd är vräkning endast tillåten vid utebliven hyresbetalning, skada på egendom, avtalets utgång, avsaknad av avtal (desahucio por precario), husockupation eller olagliga hyresgästaktiviteter.
Hyrestvister hanteras vanligtvis av civila domstolar (juzgados de primera instancia). Att anlita en spansk advokat är vanligtvis nödvändigt för att navigera i de rättsliga förfarandena. Det finns spanska försäkringar som täcker skador som orsakats av hyresgästen, utebliven betalning (seguro de impago de alquiler) och till och med civila rättegångskostnader.
Tips för hyresgäster i Spanien
Det här är de viktigaste tipsen när du hyr en bostad i Spanien:
- Se till att du kan se en fastighet innan du betalar en deposition.
- Använd den officiella webbplatsen för fastighetsregistrering (registradores. org) för att bekräfta att den person som hyr fastigheten är den lagliga ägaren.
- Förstå vad hyresavgiften täcker, till exempel verktyg, möbler och apparater.
- Ta emot ditt hyreskontrakt skriftligen, läs och förstå alla villkor och bestämmelser. Se upp för potentiellt oskäliga klausuler och kontakta en advokat om du är osäker.
- Bekräfta att din deposition kommer att hanteras på lämpligt sätt, i enlighet med spansk lag.
- Innan du flyttar in, inspektera fastigheten, granska eventuella befintliga skador, ta bilder och informera hyresvärden.
- Skydda dina personliga ägodelar med en försäkring.
- Begär en fastighetsinspektion innan du flyttar ut för att underlätta återbetalningen av din deposition