How to rent property in Spain: A full guide and advice for expats

Переезд в Испанию

Поиск недвижимости, скорее всего, является главной задачей для тех, кто переезжает в Испанию на пенсию, учебу или работу. Обычно возникает множество вопросов, касающихся рынка недвижимости, поиска хорошего жилья для аренды, прав арендатора в Испании и многих других аспектов переезда в Испанию.

Рост спроса на жилье, наряду с ограниченным предложением, привел к значительному росту цен на него. Сейчас эти цены на 34 % выше, чем во время пика рынка жилья в 2007 году. За последние пять лет темпы роста цен ускорились, потому что доступных домов стало меньше, а желающих жить в них больше, чем когда-либо прежде.

Эти цифры могут варьироваться в зависимости от автономной области (автономного сообщества), причем в районах с высоким спросом, таких как крупные города или туристические центры, рост цен выше, чем в небольших городах или менее населенных районах.

Как указано в статье 148.3 Конституции Испании, все автономные сообщества обладают полной компетенцией в вопросах жилищного строительства на своей территории, которые регулируются их соответствующими статутами автономии.В районах с высоким спросом, таких как крупные города или туристические направления, наблюдается более высокий рост цен.

Покупка и аренда в Испании

В Испании не существует ограничений, запрещающих иностранцам приобретать недвижимость, поэтому многие экспаты покупают жилье вместо аренды. Однако потенциальные покупатели должны учитывать, что в Испании действует значительный налог на прирост стоимости недвижимости, что может сделать покупку жилья менее целесообразной в качестве краткосрочной инвестиции.

Для тех, кто не планирует длительного пребывания в Испании, более разумным решением может стать аренда недвижимости в Испании. Аренда также дает возможность ознакомиться со страной, прежде чем решиться на долгосрочный переезд.

Аренда недвижимости в Испании

По сравнению с большинством других западноевропейских стран, Испания предлагает относительно недорогой образ жизни. Тем не менее, расходы на аренду жилья могут отнимать значительную часть ежемесячного дохода.

В настоящее время мы наблюдаем самый большой рост рынка аренды за всю историю Испании, причем цены на аренду жилья значительно выросли за последние годы.

За последние 10 лет цены на аренду жилья выросли примерно на 78 %. За последние 5 лет рост составил около 24 %.

Типичными арендаторами в Испании часто являются молодые люди, а большинство испанских домов расположены в многоквартирных домах или аналогичных зданиях. Традиционно владельцы недвижимости сами управляли арендой, однако в последнее время все чаще можно встретить профессионалов и компании, сдающие в аренду собственную недвижимость или занимающиеся арендой для владельцев недвижимости в качестве посредников.

В 2022 году правительство Испании утвердило Закон о праве на жилище (Ley por el derecho a la vivienda ). Этот закон регулирует основные условия, гарантирующие право на достойное и достаточное жилье в Испании. Этот закон направлен на улучшение защиты в процессе покупки и аренды недвижимости в Испании, регулирует государственное жилье и способствует развитию доступного жилья, особенно для молодежи и уязвимых групп населения.

Типы недвижимости для аренды в Испании

При поиске недвижимости для аренды в Испании вы найдете четыре основных типа:

Квартира или апартаменты (piso) - основной вариант аренды в крупных городах Испании. Их размер варьируется от небольших квартир-студий до двухэтажных дуплексов (мезонетов) и роскошных пентхаусов.
Дом с террасой или полуквартирный дом (casa adosada или semi adosada) - они могут быть разных типов: одноэтажные бунгало на первом этаже с соседями или без них, бунгало на верхнем этаже или дуплексы (мезонеты). Они обычно встречаются на окраинах городов и в жилых комплексах, часто имеют общие открытые площадки и, особенно в туристических районах, общий бассейн.
Вилла - отдельно стоящие дома, чаще всего встречающиеся в прибрежных городах, часто служащие вторым домом для испанцев или местом отдыха для иностранцев. Виллы могут входить в жилой комплекс с общими бассейнами и удобствами или включать частные бассейны и сады.

Фермерские дома или поместья (casa rural/finca) - подходят для тех, кто хочет жить в испанской сельской местности. Поскольку недвижимость в сельской местности значительно доступнее, чем в городах и на прибрежных курортах, вы можете найти большие арендные дома с обширной открытой территорией.

Обычно недвижимость описывается как меблированная или немеблированная. Понятие "меблированная" (amueblado) в Испании можно трактовать очень двояко, поэтому настоятельно рекомендуется спрашивать о наличии бытовой техники и мебели до подписания договора аренды.Объявление "без мебели" ("sin amueblar") может означать, что в квартире нет никакой бытовой техники.

Поиск жилья для аренды в Испании

Как и в других странах, обычные методы поиска дома или квартиры для аренды в Испании включают в себя работу с агентом по недвижимости (inmobiliaria), просмотр онлайн-порталов недвижимости, обращение к своим знакомым и просмотр групп в социальных сетях. Вы также можете увидеть объявления на сайтах недвижимости, расположенных в других странах, хотя они обычно ориентированы на туристов и, как правило, стоят дороже.

================= Доска объявлений о продаже жилья в Испании Поиск объявлений о продаже жилья в Испании SU INMO PROPIA =======================

Онлайн-порталы по аренде жилья

В Испании существует множество онлайн-порталов по аренде жилья. Если вы не знакомы с районом, в котором хотите снять жилье, рекомендуется обращаться к национально признанным порталам для большей надежности и во избежание возможного мошенничества. Опасайтесь объявлений, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой. Кроме того, никогда не переводите деньги вперед никому без письменного договора.

Существует множество сайтов, на которых можно найти недвижимость для аренды в Испании. Однако если вы не знакомы с районом, где хотели бы арендовать недвижимость, лучше всего сотрудничать с агентом по недвижимости, который сможет порекомендовать лучшие районы, исходя из ваших потребностей и предпочтений.

Всегда остерегайтесь предложений и рекламы, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, никогда не отправляйте деньги вперед без письменного договора и всегда просматривайте недвижимость (онлайн или лично), прежде чем взять на себя обязательства по аренде.

Вот наиболее распространенные сайты для поиска недвижимости в аренду в Испании:

Проживание студентов в Испании

Как правило, испанские университеты предлагают студентам проживание в студенческих общежитиях (Colegios Mayores) или студенческих квартирах. Стоимость проживания зависит от расположения и удобств.

Однако некоторые программы прямого зачисления требуют от студентов самостоятельно искать жилье на время обучения в Испании. Если это относится к вам, начните поиск жилья как можно раньше. Помимо перечисленных выше, загляните на следующие сайты:

Как арендовать недвижимость в Испании

Договоры аренды и требования к ним для иностранцев и граждан Испании в основном одинаковы. Единственное различие заключается в личных документах, которые должен предоставить арендатор. Иностранцы обязаны иметь NIE (идентификационный номер иностранца), однако, если у них его нет, они могут подписать договор аренды по своему паспорту.

Вот список требований и документов, необходимых для аренды недвижимости в Испании в качестве иностранца:

NIE или паспорт
Подтверждение дохода
Банковский счет в Испании

Номер NIE (идентификационный номер иностранца) - это важный документ для любого иностранца, который хочет жить или работать в Испании. Если у вас нет номера NIE, вам необходимо подать заявление на его получение в Управление по делам иностранцев в вашей провинции.

Владелец жилья, которое вы хотите снять, захочет убедиться, что у вас достаточно доходов для оплаты аренды. Если у вас есть трудовой договор, вы можете предоставить его копию, заверенную печатью и подписью работодателя. Если вы студент, вы можете предоставить справку о зачислении, и, скорее всего, вам понадобится поручитель.

Арендодатель может заключить договор страхования на случай неуплаты арендной платы, чтобы гарантировать, что он будет застрахован на несколько месяцев, если арендатор не будет платить за квартиру. Для этого страховая компания просит арендатора соответствовать определенным требованиям и предоставить документы, подтверждающие его доход.

Вам необходимо иметь счет в испанском банке, чтобы оплачивать аренду, если вы согласны платить банковским переводом или прямым дебетом (это наиболее распространенный способ), а также коммунальные платежи. В некоторых случаях могут быть приняты счета в международных банках, но желательно иметь счет в испанском банке.

Гарантия и депозит

Прежде чем подписать договор аренды, необходимо знать о многих вопросах. Один из самых распространенных вопросов - в чем разница между гарантией и залогом в договоре.

Основное различие заключается в том, что гарантия является обязательной, поскольку она регулируется статьей 36 Закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), и служит дополнительной гарантией для арендодателя. С другой стороны, гарантийный депозит - это дополнительная и необязательная гарантия, которую арендодатель может потребовать при сдаче своей недвижимости в аренду и которая может быть использована для покрытия любого ущерба или неоплаченной арендной платы. Он не является обязательным, но его требование законно, однако оно должно быть оговорено в договоре аренды.

Закон предусматривает, что в качестве гарантийного депозита при аренде жилья необходимо внести сумму, эквивалентную месячной арендной плате. Для договоров коммерческого найма необходимо оплатить два месяца аренды.

Когда возвращается гарантийный залог при аренде?

Гарантия, как и страховой депозит, возвращается после окончания срока действия договора аренды и проверки того, что все в порядке, что нет непогашенных долгов, что имуществу не был нанесен ущерб (кроме того, который вызван нормальным использованием имущества) и т. д.

У арендодателя есть 30 дней, чтобы осмотреть имущество и вернуть залог при условии, что ущерб не был причинен. Если арендодатель этого не сделает, ему придется вернуть залог и дополнительно начислить проценты за просрочку платежа в зависимости от суммы.

Комиссионные агентам

При поиске арендной недвижимости в Испании через агента по недвижимости имейте в виду, что арендодатели должны оплачивать их услуги. Агентствам недвижимости строго запрещено взимать с арендатора плату за свои услуги, как это предусмотрено статьей XX LAU Плата за услуги агента по недвижимости обычно представляет собой фиксированную плату или процент от месячной арендной платы, обычно за полный месяц.

Прочие расходы

При поиске жилья в аренду в Испании через агентство недвижимости, если вы специально попросите его найти вам недвижимость, вам придется согласиться с условиями предоставления услуг, что может означать необходимость оплаты некоторых специфических услуг, предоставляемых компанией в зависимости от ваших потребностей, таких как перевод документов, изменение счетов за коммунальные услуги и т. д.

Коммунальные услуги и счета

Коммунальные услуги обычно не включены в договор долгосрочной аренды жилья в Испании, а значит, вам придется оплачивать их отдельно. Это также означает, что вы можете выбрать своего поставщика и переоформить существующие счета и контракты на свое имя. Хотя все больше и больше домов устанавливают солнечные батареи, это все еще не так распространено, особенно в арендованной недвижимости.

Поставщиков энергии можно выбрать на свободном рынке (mercado libre) или на регулируемом рынке (mercado regulado). Если вы не уверены в выборе, поищите информацию в Интернете, спросите на местных форумах для экспатов или свяжитесь с поставщиками напрямую. Примерами общедоступных поставщиков электроэнергии являются:

У вас также есть несколько вариантов подключения телефонной связи, интернета или телевидения:

Права и обязанности арендодателя

Испанское жилищное законодательство защищает арендаторов и их права. Например, арендодатель отвечает за проведение необходимых ремонтных работ для поддержания жилья в пригодном для проживания состоянии. Если эти обязательства не выполняются или если арендодатель причиняет беспокойство, вы имеете право расторгнуть договор. Кроме того, арендодатель не имеет права входить в квартиру без уведомления и разрешения арендатора.

С другой стороны, арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендная плата или депозит не внесены, за несанкционированную сдачу в субаренду или нарушение любого из соглашений в договоре аренды. Нанесение ущерба имуществу, чрезмерный шум или незаконная деятельность на территории квартиры - это причины, по которым арендодатель может выселить арендатора. В этом случае арендодателю придется подать судебный иск, чтобы заставить арендатора покинуть жилье.

Переезд в Испанию и выезд из нее

Прежде чем переехать в недвижимость в Испании, проверьте ее на наличие каких-либо проблем и сообщите об этом арендодателю. Если возможно, сделайте фотографии и сообщите об этом арендодателю, чтобы убедиться, что вы не будете нести ответственность при выезде.

Когда вы собираетесь съехать, вам необходимо уведомить арендодателя не менее чем за 30 дней. Для договоров, заключенных на срок от 5 до 7 лет, вам нужно будет уведомить об этом за 2 месяца. Убедитесь, что вы уведомили об этом заблаговременно и получили подтверждение уведомления в письменном виде.

Прежде чем покинуть жилье, попросите арендодателя или менеджера по недвижимости провести осмотр жилья. Это даст вам возможность решить все проблемы и понять, какой ремонт необходим для полного возврата залога. Например, если вы покрасили стены или установили полки, вам может потребоваться привести жилье в первоначальное состояние.

===================== FOTO MOVING IN/ OUT ======================================

Депозит должен быть возвращен арендодателем в течение 30 дней после вашего отъезда. Однако он может потребовать необходимую часть депозита для покрытия ремонта имущества, поврежденного арендатором. В спорах о возврате депозита можно воспользоваться посредничеством третьей стороны.

Если вы не согласны с арендодателем, как можно скорее проконсультируйтесь с юристом, чтобы либо прийти к соглашению, либо взвесить свои возможности.

Сдача жилья в аренду в Испании

Аренда недвижимости в Испании регулируется строгими законами, которые зависят от места и срока аренды. Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вы должны декларировать доход от аренды в своих испанских налоговых декларациях. Нерезиденты должны сообщать о доходах от аренды каждый квартал.

===========FOTO HOLYDAY RENTALS ===============================

Прежде чем выставить свою недвижимость на краткосрочную или отпускную аренду, ознакомьтесь с местными правилами, чтобы избежать крупных штрафов. Первоначально вам следует обратиться в местные органы управления туризмом, и, как правило, требуется получение официальной лицензии. Ваша недвижимость также должна соответствовать определенным техническим стандартам и нормам безопасности, включая сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energética CEE), обязательный для всех испанских объектов аренды. В некоторых регионах может быть ограничено максимальное количество дней в году, на которые ваша недвижимость может быть сдана посетителям.

Сдача недвижимости в долгосрочную аренду ограничивает ваш доступ и возможность продажи. Как арендодатель, выселение допускается только в случае неуплаты арендной платы, порчи имущества, истечения срока действия договора, отсутствия договора (desahucio por precario), самовольного захвата или незаконной деятельности арендатора.

Споры по аренде обычно рассматриваются в гражданских судах (juzgados de primera instancia). Для прохождения судебных процедур обычно требуется помощь испанского адвоката. В Испании существуют страховые полисы, покрывающие ущерб, причиненный арендатором, неуплату (seguro de impago de alquiler) и даже расходы по гражданскому судопроизводству.

Советы для арендаторов в Испании

Вот самые важные советы при аренде недвижимости в Испании:

Убедитесь, что вы можете посмотреть недвижимость, прежде чем вносить залог.
Воспользуйтесь официальным сайтом регистрации недвижимости (registradores.org), чтобы убедиться, что лицо, сдающее недвижимость, является ее законным владельцем.
Поймите, что включает в себя арендная плата, например, коммунальные услуги, мебель и бытовую технику.
Получите договор аренды в письменном виде, прочитайте и полностью изучите все условия и положения. Остерегайтесь потенциально неправомерных пунктов и в случае сомнений обратитесь к адвокату.
Убедитесь, что ваш депозит будет обработан надлежащим образом, как того требует испанское законодательство.
Прежде чем въехать в квартиру, осмотрите ее, проверьте все имеющиеся повреждения, сделайте фотографии и сообщите об этом арендодателю.
Защитите свои личные вещи с помощью страховки.
Запросите осмотр недвижимости перед выездом, чтобы полностью вернуть залог.

Город	Регион	Население
Мадрид	Коммунидад де Мадрид	3.422.416
Барселона	Каталония	1.686.208
Валенсия	Валенсийская коммуна	824.340
Сарагоса	Арагон	691.037
Севилья	Андалусия	686.741
Малага	Андалусия	574.654
Мурсия	Регион Мурсия	459.403
Пальма-де-Майорка	Острова Балеарес	416.065
Лас-Пальмас-де-Гран-Канария	Острова Канарского архипелага	379.925
Аликанте	Валенсийское сообщество	352.889
Бильбао	Паис Васко	346.903
Кордова	Андалусия	325.701

Как арендовать недвижимость в Испании: полное руководство с советами для экспатов