Jak wynająć nieruchomość w Hiszpanii: Kompletny przewodnik z poradami dla emigrantów

Przeprowadzka do Hiszpanii

Znalezienie nieruchomości jest najprawdopodobniej głównym zmartwieniem osób przenoszących się do Hiszpanii w celu przejścia na emeryturę, edukacji lub zatrudnienia. Zwykle pojawia się wiele pytań dotyczących rynku nieruchomości, znalezienia dobrego mieszkania na wynajem, praw najemców w Hiszpanii i wielu innych aspektów przeprowadzki do Hiszpanii.

Wzrost popytu na mieszkania, wraz z ograniczoną podażą, spowodował znaczny wzrost cen mieszkań. Ceny te są obecnie o 34% wyższe niż podczas szczytu na rynku mieszkaniowym w 2007 roku. W ciągu ostatnich pięciu lat tempo wzrostu cen przyspieszyło, ponieważ dostępnych jest mniej domów, a więcej osób chce w nich mieszkać niż kiedykolwiek wcześniej.

Liczby te mogą się różnić w zależności od regionu autonomicznego (comunidad autónoma), przy czym obszary o wysokim popycie, takie jak duże miasta lub ośrodki turystyczne, doświadczają wyższych wzrostów cen niż mniejsze miasta lub mniej zaludnione obszary.

Zgodnie z art. 148 ust. 3 hiszpańskiej konstytucji, wszystkie wspólnoty autonomiczne mają pełne kompetencje w kwestiach mieszkaniowych na swoim terytorium, które są regulowane przez ich odpowiednie statuty autonomii. obszary o wysokim popycie, takie jak duże miasta lub ośrodki turystyczne, doświadczają wyższego wzrostu cen.

Kupno a wynajem w Hiszpanii

Nie ma żadnych ograniczeń uniemożliwiających obcokrajowcom zakup nieruchomości w Hiszpanii, co prowadzi do tego, że wielu emigrantów kupuje dom zamiast go wynajmować. Potencjalni nabywcy powinni jednak zwrócić uwagę na znaczny hiszpański podatek od zysków z nieruchomości, który może sprawić, że zakup domu będzie mniej wskazany jako inwestycja krótkoterminowa.

Dla tych, którzy nie planują dłuższego pobytu w Hiszpanii, wynajem nieruchomości w Hiszpanii może być mądrzejszym posunięciem. Wynajem daje również możliwość zapoznania się z krajem przed podjęciem decyzji o długoterminowej relokacji.

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii

W porównaniu do większości innych krajów Europy Zachodniej, Hiszpania oferuje stosunkowo tani styl życia. Niemniej jednak wydatki na wynajem mogą pochłaniać znaczną część miesięcznego dochodu.

Obecnie jesteśmy świadkami największego wzrostu na rynku wynajmu w historii Hiszpanii, a ceny wynajmu mieszkań znacznie wzrosły w ostatnich latach.

W ciągu ostatnich 10 lat ceny wynajmu wzrosły o około 78%. W ciągu ostatnich 5 lat wzrost ten wyniósł około 24%.

Typowy profil najemcy w Hiszpanii często składa się z młodych dorosłych, a większość hiszpańskich domów znajduje się w blokach mieszkalnych lub podobnych budynkach. Tradycyjnie właściciele nieruchomości sami zarządzali wynajmem, jednak ostatnio coraz częściej spotyka się profesjonalistów i firmy wynajmujące własne nieruchomości lub zajmujące się wynajmem dla właścicieli nieruchomości jako pośrednicy

W 2022 r. hiszpański rząd zatwierdził ustawę o prawie domieszkania (Ley por el derecho a la vivienda ). Ustawa ta reguluje podstawowe warunki gwarantujące prawo do godnych i odpowiednich warunków mieszkaniowych w Hiszpanii. Ustawa ta ma na celu poprawę ochrony w procesie zakupu i wynajmu nieruchomości w Hiszpanii, regulację mieszkalnictwa publicznego i promowanie przystępnych cenowo mieszkań, zwłaszcza dla młodych ludzi i grup szczególnie wrażliwych.

Popularne miejsca do wynajęcia w Hiszpanii

Lokalizacje o największym popycie na wynajem w Hiszpanii to duże miasta, głównie Madryt, Barcelona, Walencja i inne stolice regionalne, a także ich okolice. Ponadto śródziemnomorskie obszary przybrzeżne, takie jak Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida, są bardzo popularne wśród turystów, nawet przez cały rok.

Jak to często bywa w dużych miastach, nieruchomości na wynajem w Madrycie znajdują się głównie w budynkach wielorodzinnych. Koszt wynajmu w Madrycie należy do najwyższych w Hiszpanii, ale różni się w zależności od dzielnicy.

Ceny wynajmu w Barcelonie przewyższają te w wielu innych hiszpańskich miastach. Jednak koszty pozostają niższe w porównaniu do innych głównych europejskich miejsc docelowych. Wynajem w mniejszych miejscowościach na obrzeżach Barcelony może pomóc zaoszczędzić pieniądze, jednocześnie będąc blisko miasta i ciesząc się jego wieloma zaletami.

Madryt, Barcelona, Walencja, Sewilla, Bilbao i wszystkie inne miasta w Hiszpanii są uważane za bezpieczne miejsca o dobrym standardzie życia.

Walencja jest trzecim co do wielkości miastem w Hiszpanii z populacją 825 948 mieszkańców, ustępując jedynie Madrytowi i Barcelonie.

Koszt wynajmu w Walencji jest znacznie niższy niż w Madrycie i Barcelonie i, podobnie jak w innych miastach, nieruchomości poza centrum miasta pomogą zaoszczędzić kilkaset euro miesięcznie.

Populacja według głównych miast w Hiszpanii (styczeń 2025):

Rodzaje nieruchomości do wynajęcia w Hiszpanii

Szukając nieruchomości do wynajęcia w Hiszpanii, znajdziesz cztery podstawowe typy:

• Apartament lub mieszkanie (piso) - główna opcja wynajmu w głównych miastach Hiszpanii. Różnią się one wielkością, od małych apartamentów typu studio po dwupiętrowe dwupoziomowe (maisonettes) i luksusowe penthouse'y.
• Dom w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej (casa adosada lub semi adosada) - mogą być różnego rodzaju: parterowe bungalowy na parterze z lub bez sąsiadów powyżej, bungalowy na wyższych piętrach lub dwupoziomowe (maisonettes). Zwykle znajdują się na obrzeżach miast i na osiedlach mieszkaniowych, często mają wspólne tereny zewnętrzne, a zwłaszcza w obszarach turystycznych, wspólny basen.
• Willa - domy wolnostojące częściej spotykane w nadmorskich miejscowościach, często służące jako drugie domy dla Hiszpanów lub rezydencje wakacyjne dla obcokrajowców. Wille mogą należeć do kompleksu mieszkalnego ze wspólnymi basenami i udogodnieniami lub obejmować prywatne baseny i ogrody.

Domy wiejskie lub posiadłości (casa rural/finca) - odpowiednie dla osób pragnących życia na hiszpańskiej wsi. Ponieważ nieruchomości wiejskie są znacznie tańsze niż w miastach i nadmorskich kurortach, można znaleźć duże domy do wynajęcia z dużą przestrzenią na zewnątrz.

Nieruchomości są zwykle opisywane jako umeblowane lub nieumeblowane. Określenie "umeblowane" (amueblado) może być w Hiszpanii interpretowane luźno, dlatego przed podpisaniem umowy najmu warto zapytać o konkretne urządzenia i meble.Wpis "nieumeblowane" (sin amueblar) może oznaczać, że w mieszkaniu nie ma żadnych urządzeń.

Znalezienie mieszkania do wynajęcia w Hiszpanii

Podobnie jak w innych krajach, typowe metody znalezienia domu lub mieszkania do wynajęcia w Hiszpanii obejmują współpracę z agentem nieruchomości (inmobiliaria), przeglądanie portali nieruchomości online, docieranie do osobistej sieci kontaktów i sprawdzanie grup w mediach społecznościowych. Możesz również zobaczyć nieruchomości wymienione na stronach internetowych nieruchomości z siedzibą w innych krajach, chociaż zazwyczaj są one skierowane do turystów i są droższe.

================= Hiszpania Tablica ogłoszeń mieszkaniowych Szukaj naszych ofert domów w Hiszpanii SU INMO PROPIA =======================

Portale wynajmu online

W Hiszpanii istnieje wiele portali internetowych z ofertami wynajmu. Jeśli nie jesteś zaznajomiony z obszarem, w którym chcesz wynająć nieruchomość, wskazane jest, aby skonsultować się z uznanymi w kraju portalami, aby uzyskać większą wiarygodność i uniknąć potencjalnych oszustw. Uważaj na ogłoszenia, które wydają się zbyt piękne, by mogły być prawdziwe. Ponadto nigdy nie wysyłaj nikomu pieniędzy z góry bez pisemnej umowy.

Istnieje wiele stron internetowych, na których można znaleźć nieruchomości do wynajęcia w Hiszpanii. Jeśli jednak nie znasz obszaru, w którym chciałbyś wynająć nieruchomość, najlepiej byłoby współpracować z agentem nieruchomości, który będzie w stanie polecić najlepsze obszary w oparciu o Twoje potrzeby i preferencje.

Zawsze uważaj na oferty i reklamy, które wydają się zbyt piękne, aby były prawdziwe, nigdy nie wysyłaj pieniędzy z góry bez pisemnej umowy i zawsze oglądaj nieruchomość (online lub osobiście) przed podjęciem decyzji o wynajmie nieruchomości.

Oto najczęściej używane strony internetowe do wyszukiwania nieruchomości do wynajęcia w Hiszpanii:

• idealista.com
• fotocasa.es
• Airbnb.es
• Booking.com
• Rentalia.com
• Vrbo
• thinkSPAIN

Zakwaterowanie dla studentów w Hiszpanii

Zazwyczaj hiszpańskie uniwersytety oferują zakwaterowanie dla studentów w akademikach (Colegios Mayores) lub mieszkaniach studenckich. Koszty zależą od lokalizacji i udogodnień zakwaterowania.

Jednak niektóre programy bezpośredniej rekrutacji wymagają od studentów znalezienia własnego miejsca na pobyt podczas studiów w Hiszpanii. Jeśli dotyczy to Ciebie, rozpocznij poszukiwania nieruchomości na wynajem tak wcześnie, jak to możliwe. Oprócz tych wymienionych powyżej, sprawdź następujące strony internetowe:

• HousingAnywhere
• Student.com
• Helphousing.com
• Rentalia.com

Jak wynająć nieruchomość w Hiszpanii

Umowy najmu i wymagania dla obcokrajowców i obywateli Hiszpanii są zasadniczo takie same. Jedyną różnicą jest dokumentacja osobista, którą musi dostarczyć najemca. Cudzoziemcy są zobowiązani do posiadania NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), jednak jeśli go nie posiadają, mogą podpisać umowę najmu z paszportem.

Oto lista wymagań i dokumentów niezbędnych do wynajęcia nieruchomości w Hiszpanii jako obcokrajowiec:

• NIE lub paszport
• Dowód dochodu
• Konto bankowe w Hiszpanii

Numer NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca) jest niezbędnym dokumentem dla każdego cudzoziemca, który chce mieszkać lub pracować w Hiszpanii. Jeśli nie posiadasz numeru NIE, będziesz musiał złożyć wniosek o jego nadanie w Urzędzie ds. Cudzoziemców w swojej prowincji.

Właściciel nieruchomości, którą chcesz wynająć, będzie chciał się upewnić, że masz wystarczające dochody, aby opłacić czynsz. Jeśli masz umowę o pracę, możesz dostarczyć kopię podstemplowaną i podpisaną przez pracodawcę. Jeśli jesteś studentem, możesz dostarczyć zaświadczenie o przyjęciu na studia i prawdopodobnie będziesz musiał mieć kogoś jako poręczyciela.

Wynajmujący może wykupić ubezpieczenie od zaległości czynszowych, aby zagwarantować sobie ochronę na kilka miesięcy, jeśli najemca nie będzie płacił czynszu. Aby to zrobić, firma ubezpieczeniowa prosi najemcę o spełnienie określonych wymagań i dostarczenie dokumentacji potwierdzającej jego dochody.

Będziesz musiał posiadać hiszpańskie konto bankowe, aby płacić czynsz, jeśli zgadzasz się płacić przelewem bankowym lub poleceniem zapłaty (co jest najczęstszym podejściem), a także rachunki za media. W niektórych przypadkach międzynarodowe konta bankowe mogą być akceptowane, ale zaleca się posiadanie hiszpańskiego konta bankowego.

Gwarancja i depozyt

Istnieje wiele kwestii, o których należy pamiętać przed podpisaniem umowy najmu. Jednym z najczęściej zadawanych pytań jest to, jaka jest różnica między gwarancją a kaucją w umowie.

Główna różnica polega na tym, że gwarancja jest obowiązkowa, ponieważ jest regulowana przez art. 36 ustawy o dzierżawie miejskiej (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU) i służy jako dodatkowa gwarancja dla wynajmującego. Z drugiej strony, kaucja jest dodatkową i opcjonalną gwarancją, której wynajmujący może zażądać przy wynajmie swojej nieruchomości i może być wykorzystana na pokrycie wszelkich szkód lub niezapłaconego czynszu. Nie jest ona obowiązkowa, ale można jej zażądać zgodnie z prawem, jednak musi to zostać uzgodnione w umowie najmu.

Prawo stanowi, że równowartość jednomiesięcznego czynszu musi zostać wpłacona jako kaucja gwarancyjna w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku umów najmu komercyjnego należy zapłacić dwumiesięczny czynsz.

Kiedy zwracana jest kaucja za wynajem?

Gwarancja, podobnie jak kaucja, jest zwracana po zakończeniu umowy najmu i sprawdzeniu, czy wszystko jest w porządku, nie ma zaległych długów, nie wyrządzono żadnych szkód w nieruchomości (innych niż te spowodowane normalnym użytkowaniem nieruchomości) itp.

Wynajmujący ma 30 dni na sprawdzenie nieruchomości i zwrot kaucji, pod warunkiem, że nie zostały wyrządzone żadne szkody. Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, będzie musiał zwrócić depozyt i dodatkowe odsetki za zwłokę w oparciu o kwotę.

Opłaty agentów

Znajdując nieruchomość do wynajęcia w Hiszpanii za pośrednictwem agencji nieruchomości, należy pamiętać, że wynajmujący muszą pokryć swoje opłaty. Zgodnie z artykułem XX LAU, agencje nieruchomości nie mogą pobierać opłat od najemcy. Opłaty pobierane przez agencje nieruchomości są zazwyczaj stałe lub stanowią procent miesięcznego czynszu, zazwyczaj za cały miesiąc.

Inne koszty

Szukając nieruchomości do wynajęcia w Hiszpanii za pośrednictwem agencji nieruchomości, jeśli wyraźnie poprosisz ich o znalezienie nieruchomości, będziesz musiał zgodzić się na ich warunki świadczenia usług, co może oznaczać, że będziesz musiał zapłacić za określone usługi świadczone przez firmę w zależności od Twoich potrzeb, takie jak tłumaczenie dokumentów, zmiana rachunków za media itp.

Media i rachunki

Opłaty za media nie są zazwyczaj wliczone w umowę wynajmu długoterminowego w Hiszpanii, co oznacza, że będziesz musiał płacić za nie osobno. Oznacza to również, że możesz wybrać własnego dostawcę i zmienić istniejące rachunki za media i umowy na swoje nazwisko. Chociaż coraz więcej domów instaluje panele słoneczne, nadal nie jest to powszechne, zwłaszcza w przypadku wynajmowanych nieruchomości.

Dostawców energii można wybrać z wolnego rynku(mercado libre) lub rynku regulowanego (mercado regulado). Jeśli nie masz pewności co do lokalnych opcji, poszukaj w Internecie, zapytaj na lokalnych forach dla emigrantów lub skontaktuj się bezpośrednio z dostawcami. Oto kilka przykładów ogólnie dostępnych dostawców energii elektrycznej:

• Iberdrola.es
• Endesa.com
• Repsol.com
• Naturgy.es

Istnieje również wiele opcji konfiguracji usług telefonicznych, internetowych lub telewizyjnych. Wiodącymi dostawcami usług telekomunikacyjnych w Hiszpanii są:

• Movistar.es
• Vodafone.es
• Orange.es
• Jazztel.com
• Yoigo.com

Prawa i obowiązki wynajmującego

Hiszpańskie przepisy mieszkaniowe chronią najemców i ich prawa. Na przykład wynajmujący jest odpowiedzialny za niezbędne naprawy w celu utrzymania domu w stanie nadającym się do zamieszkania. Jeśli obowiązek ten nie zostanie spełniony lub jeśli wynajmujący powoduje zakłócenia, najemca ma prawo do rozwiązania umowy. Ponadto wynajmujący nie może wejść na teren nieruchomości bez powiadomienia i uzyskania zgody najemcy.

Z drugiej strony, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy, gdy czynsz lub kaucja nie zostaną zapłacone z powodu nieuprawnionego podnajmu lub naruszenia którejkolwiek z umów zawartych w umowie najmu. Uszkodzenie nieruchomości, nadmierny hałas lub prowadzenie nielegalnej działalności w nieruchomości to powody, dla których wynajmujący może eksmitować najemcę. Będzie to wymagało od wynajmującego złożenia pozwu sądowego w celu zmuszenia najemcy do opuszczenia nieruchomości.

Wprowadzanie się i wyprowadzanie w Hiszpanii

Przed wprowadzeniem się do nieruchomości w Hiszpanii, sprawdź nieruchomość pod kątem wszelkich istniejących wcześniej problemów i poinformuj o tym właściciela. Jeśli to możliwe, zrób zdjęcia i poinformuj właściciela, aby upewnić się, że nie zostaniesz pociągnięty do odpowiedzialności po opuszczeniu nieruchomości.

O zamiarze wyprowadzki należy powiadomić wynajmującego z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem. W przypadku umów na okres od 5 do 7 lat należy powiadomić z 2-miesięcznym wyprzedzeniem. Upewnij się, że powiadomienie zostało złożone z odpowiednim wyprzedzeniem i otrzymałeś pisemne potwierdzenie jego złożenia.

Przed opuszczeniem nieruchomości poproś właściciela lub zarządcę nieruchomości o inspekcję nieruchomości. Da ci to szansę na zajęcie się wszelkimi problemami i zrozumienie wszelkich niezbędnych napraw w celu uzyskania pełnego zwrotu depozytu. Na przykład, jeśli pomalowałeś ściany lub zainstalowałeś półki, może być konieczne przywrócenie nieruchomości do pierwotnego stanu.

===================== FOTO WPROWADZENIE/WYPROWADZKA ======================================

Depozyt musi zostać zwrócony przez wynajmującego w ciągu 30 dni od wyprowadzki. Wynajmujący może jednak zażądać zwrotu niezbędnej części kaucji w celu pokrycia kosztów napraw nieruchomości uszkodzonej przez najemcę. W przypadku sporów dotyczących zwrotu kaucji dostępna jest mediacja stron trzecich.

Jeśli nie zgadzasz się z wynajmującym, jak najszybciej skonsultuj się z prawnikiem, aby osiągnąć porozumienie lub rozważyć dostępne opcje.

Wynajmowanie domu w Hiszpanii

Wynajem nieruchomości podlega w Hiszpanii surowym przepisom, które różnią się w zależności od lokalizacji i czasu trwania wynajmu. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, musisz zadeklarować dochód z wynajmu w hiszpańskich deklaracjach podatkowych. Nierezydenci muszą zgłaszać dochód z wynajmu co kwartał.

===========FOTO HOLYDAY RENTALS ===============================

Przed wystawieniem nieruchomości na wynajem krótkoterminowy lub wakacyjny należy sprawdzić lokalne przepisy, aby uniknąć wysokich kar. Pierwszym kontaktem powinny być lokalne władze turystyczne, a uzyskanie oficjalnej licencji jest zazwyczaj wymagane. Twoja nieruchomość musi również spełniać określone standardy techniczne i bezpieczeństwa, w tym świadectwo charakterystyki energetycznej (Certificado de Eficiencia Energética CEE), obowiązkowe dla wszystkich hiszpańskich nieruchomości na wynajem. Niektóre regiony mogą ograniczyć maksymalną liczbę dni w roku, w których nieruchomość może być wynajmowana gościom.

Długoterminowy wynajem nieruchomości ogranicza dostęp do niej i możliwość jej sprzedaży. Jako wynajmujący, eksmisja jest dopuszczalna tylko w przypadku niepłacenia czynszu, uszkodzenia mienia, wygaśnięcia umowy, braku umowy (desahucio por precario), squattingu lub nielegalnych działań najemcy.

Spory dotyczące wynajmu są zazwyczaj rozpatrywane przez sądy cywilne (juzgados de primera instancia). Zaangażowanie hiszpańskiego prawnika jest zwykle niezbędne do poruszania się po procedurach prawnych. Dostępne są hiszpańskie polisy ubezpieczeniowe obejmujące szkody spowodowane przez najemcę, brak płatności (seguro de impago de alquiler), a nawet koszty postępowania cywilnego.

Wskazówki dla wynajmujących w Hiszpanii

Oto najważniejsze wskazówki dotyczące wynajmu nieruchomości w Hiszpanii:

• Upewnij się, że możesz obejrzeć nieruchomość przed wpłaceniem depozytu.
• Skorzystaj z oficjalnej strony internetowej rejestracji nieruchomości (registradores.org), aby potwierdzić, że osoba wynajmująca nieruchomość jest jej prawnym właścicielem.
• Zrozumienie, co obejmuje opłata za wynajem, np. media, meble i urządzenia.
• Otrzymaj umowę najmu na piśmie, przeczytaj i w pełni zrozum wszystkie warunki. Uważaj na potencjalnie nieuczciwe klauzule i w razie wątpliwości skontaktuj się z prawnikiem.
• Upewnij się, że Twój depozyt zostanie odpowiednio potraktowany, zgodnie z hiszpańskim prawem.
• Przed wprowadzeniem się sprawdź nieruchomość, przejrzyj wszelkie istniejące uszkodzenia, zrób zdjęcia i poinformuj właściciela.
• Chroń swoje rzeczy osobiste za pomocą ubezpieczenia.
• Poproś o inspekcję nieruchomości przed wyprowadzką, aby ułatwić pełny zwrot depozytu.

Przydatne informacje

• Ustawa o nieruchomościach miejskich (LAU)
• Ley por el derecho a la vivienda