Spain Update logo icon
SPAINUpdate
Huren

Hoe huur je een woning in Spanje: een complete gids met advies voor expats

Overweeg je te gaan huren in Spanje, maar ben je onzeker over het proces? Lees meer over geschikte locaties, hoe je een huurwoning vindt en de bijbehorende kosten.

Isabel Befán
Isabel B.Real estate expert
El Retiro, Madrid
Isabel B.Real estate expert

Verhuizen naar Spanje

Het vinden van een woning is waarschijnlijk de grootste zorg voor mensen die naar Spanje verhuizen voor hun pensioen, opleiding of werk. Meestal rijzen er veel vragen over de vastgoedmarkt, het vinden van goede huurwoningen, huurdersrechten in Spanje en vele andere aspecten van verhuizen naar Spanje.

De stijging van de vraag naar huisvesting, samen met een beperkt aanbod, heeft ervoor gezorgd dat de huizenprijzen aanzienlijk zijn gestegen. Deze prijzen liggen nu 34% hoger dan tijdens de piek van de huizenmarkt in 2007. In de afgelopen vijf jaar is het tempo van de prijsstijgingen versneld omdat er minder huizen beschikbaar zijn en meer mensen erin willen wonen dan ooit tevoren.

Moving to Spain

Deze cijfers kunnen variëren afhankelijk van de autonome regio (comunidad autónoma), waarbij gebieden met een grote vraag, zoals grote steden of toeristische bestemmingen, hogere prijsstijgingen kennen dan kleinere steden of dunbevolkte gebieden.

Zoals bepaald in artikel 148.3 van de Spaanse grondwet, zijn alle autonome regio's volledig bevoegd voor huisvestingskwesties op hun grondgebied, die worden geregeld in hun respectieve statuten van autonomie.

Kopen vs. huren in Spanje

Er zijn geen beperkingen die buitenlanders verhinderen om een woning te kopen in Spanje, waardoor veel expats een woning kopen in plaats van huren. Potentiële kopers moeten echter wel rekening houden met de aanzienlijke Spaanse belasting op eigendomswinsten, die de aankoop van een huis minder raadzaam kan maken als een investering op korte termijn.

Als je niet van plan bent om lang in Spanje te blijven, is het misschien slimmer om een woning in Spanje te huren. Huren biedt ook de mogelijkheid om het land beter te leren kennen voordat je je verbindt aan een langdurige verhuizing.

Een huis huren in Spanje

Vergeleken met de meeste andere West-Europese landen biedt Spanje een relatief goedkope levensstijl. Toch kunnen de huurkosten een aanzienlijk deel van het maandelijkse inkomen opslokken.

We zijn momenteel getuige van de grootste toename van de huurmarkt in de geschiedenis van Spanje, met huurprijzen voor woningen die de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen.

In de afgelopen 10 jaar zijn de huurprijzen met ongeveer 78% gestegen. In de afgelopen 5 jaar was de stijging ongeveer 24%.

Het typische huurdersprofiel in Spanje bestaat vaak uit jongvolwassenen en de meerderheid van de Spaanse woningen bevindt zich in appartementencomplexen of soortgelijke gebouwen. Traditioneel beheerden huiseigenaren hun huurwoningen zelf, maar de laatste tijd zien we steeds vaker dat professionals en bedrijven hun eigen woningen verhuren of als tussenpersoon de verhuur voor de huiseigenaren verzorgen.

Apartments by the beach

In 2022 keurde de Spaanse regering de Ley por el derecho a la vivienda ( Huisvestingswet)goed . Deze wet regelt de basisvoorwaarden om het recht op fatsoenlijke en adequate huisvesting in Spanje te garanderen. Deze wet streeft naar een betere bescherming bij het kopen en huren van onroerend goed in Spanje, het reguleren van volkshuisvesting en het bevorderen van betaalbare huisvesting, vooral voor jongeren en kwetsbare groepen.

Populaire plaatsen om te huren in Spanje

De locaties met de grootste vraag naar huurwoningen in Spanje zijn de grote steden, voornamelijk Madrid, Barcelona, Valencia en andere regionale hoofdsteden, evenals de omliggende gebieden. Daarnaast zijn de mediterrane kustgebieden zoals Costa Blanca, Costa del Sol en Costa Cálida erg populair bij toeristen, zelfs het hele jaar door.

Zoals gebruikelijk in grote steden, zijn de huurwoningen in Madrid voornamelijk te vinden in gebouwen met meerdere huishoudens. De huurprijzen in Madrid behoren tot de hoogste in Spanje, maar variëren per buurt.

De huurprijzen in Barcelona zijn hoger dan die in veel andere Spaanse steden. Toch blijven de kosten lager in vergelijking met andere grote Europese bestemmingen. Als je huurt in kleinere plaatsen net buiten Barcelona, kun je geld besparen terwijl je toch dicht bij de stad bent en kunt genieten van de vele voordelen.

Barcelona

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao en alle andere steden in Spanje worden beschouwd als veilige plaatsen met een goede levensstandaard.

Valencia is de op twee na grootste stad van Spanje met 825.948 inwoners en wordt alleen overtroffen door Madrid en Barcelona.

De huurkosten in Valencia liggen een stuk lager dan in Madrid en Barcelona en net als in de andere steden kun je met een woning buiten het centrum enkele honderden euro's per maand besparen.

Bevolking per grote stad in Spanje (januari 2025):

Stad

Regio

Bevolking

Madrid

Gemeenschap Madrid

3.422.416

Barcelona

Catalonië

1.686.208

Valencia

Valenciaanse Gemeenschap

824.340

Zaragoza

Aragón

691.037

Sevilla

Andalusië

686.741

Málaga

Andalusië

574.654

Murcia

Regio Murcia

459.403

Palma de Mallorca

Balearen

416.065

Las Palmas de Gran Canaria

Canarische Eilanden

379.925

Alicante

Valenciaanse Gemeenschap

352.889

Bilbao

Pais Vasco

346.903

Córdoba

Andalusië

325.701

Soorten huurwoningen in Spanje

Bij het zoeken naar huurwoningen in Spanje vind je vier hoofdtypen:

  • Appartement of flat (piso) - De belangrijkste huuroptie in de grote steden van Spanje. Deze variëren in grootte van kleine studio-appartementen tot duplexen (maisonnettes) met twee verdiepingen en luxe penthouses.
  • Rijtjeshuis of twee-onder-een-kap (casa adosada of semi adosada) - Ze kunnen van verschillende types zijn: bungalows op de begane grond met of zonder buren erboven, bungalows op de bovenverdieping of duplexen (maisonnettes). Ze zijn meestal te vinden aan de rand van steden en in woonwijken, hebben vaak gemeenschappelijke buitenruimtes en, vooral in toeristische gebieden, een gemeenschappelijk zwembad.
  • Villa - Vrijstaande huizen die vaker te vinden zijn in kustplaatsen en vaak dienen als tweede huis voor Spanjaarden of vakantieverblijf voor buitenlanders. Villa's kunnen deel uitmaken van een wooncomplex met gemeenschappelijke zwembaden en voorzieningen, of beschikken over privézwembaden en tuinen.
Mediterranean Bungalow

Boerderijen of landgoederen (casa rural/finca) - Geschikt voor wie op het Spaanse platteland wil wonen. Omdat onroerend goed op het platteland aanzienlijk betaalbaarder is dan in steden en kustplaatsen, vind je hier vaak grote huurwoningen met veel buitenruimte.

Woningen worden meestal beschreven als gemeubileerd of ongemeubileerd. Gemeubileerd' (amueblado) kan los geïnterpreteerd worden in Spanje, dus het is sterk aan te raden om te vragen naar specifieke apparatuur en meubels voordat je een huurovereenkomst tekent. Een 'ongemeubileerde' (sin amueblar) woning kan betekenen dat er geen apparatuur aanwezig is.

Een woning vinden in Spanje

Net als in andere landen zijn de gebruikelijke methodes om een huis of appartement te huur te vinden in Spanje het werken met een makelaar (inmobiliaria), het doorzoeken van online onroerend goed portals, het bereiken van je persoonlijke netwerk en het controleren van sociale media groepen. Misschien zie je ook woningen op onroerend goed websites in andere landen, hoewel deze meestal gericht zijn op toeristen en meestal duurder zijn.

================= Spanje Huisvestingsraad Zoek in ons huizenaanbod in Spanje SU INMO PROPIA =======================

Online verhuur portalen

In Spanje zijn er veel online verhuurportalen waar je uit kunt kiezen. Als je niet bekend bent met het gebied waar je een woning wilt huren, is het raadzaam om nationaal erkende portals te raadplegen voor meer betrouwbaarheid en om mogelijke fraude te voorkomen. Wees op uw hoede voor advertenties die te mooi lijken om waar te zijn. Stuur bovendien nooit geld vooruit naar iemand zonder een schriftelijk contract.

Er zijn veel websites waar je woningen kunt vinden om te huren in Spanje. Als je echter niet bekend bent met het gebied waar je een woning wilt huren, kun je het beste samenwerken met een makelaar die je de beste gebieden kan aanbevelen op basis van je behoeften en voorkeuren.

Apartments in the city centre

Wees altijd op je hoede voor aanbiedingen en advertenties die te mooi lijken om waar te zijn, stuur nooit geld vooruit zonder een schriftelijk contract en bekijk de woning altijd (online of persoonlijk) voordat je je verbindt aan het huren van een woning.

Hier zijn de meest gebruikte websites om huurwoningen in Spanje te vinden:

Studentenhuisvesting in Spanje

Over het algemeen bieden Spaanse universiteiten studentenhuisvesting in studentenwoningen (Colegios Mayores) of studentenappartementen. De kosten zijn afhankelijk van de locatie en de voorzieningen van de accommodatie.

Bij sommige directe inschrijvingsprogramma's moeten studenten echter zelf een verblijfplaats zoeken tijdens hun studie in Spanje. Als dit op jou van toepassing is, begin dan zo vroeg mogelijk met het zoeken naar een huurwoning. Bekijk naast de bovenstaande websites ook de volgende:

Student dormitory

Hoe huur je een huis in Spanje?

Huurcontracten en vereisten voor buitenlanders en Spaanse burgers zijn in principe hetzelfde. Het enige verschil is de persoonlijke documentatie die de huurder moet overleggen. Buitenlanders zijn verplicht om een NIE (foreigner identification number) te hebben, maar als ze die niet hebben, kunnen ze een huurcontract ondertekenen met hun paspoort.

Dit is een lijst met vereisten en documenten die nodig zijn om als buitenlander een woning te huren in Spanje:

  • NIE of paspoort
  • Bewijs van inkomen
  • Bankrekening in Spanje

Het NIE nummer (foreigner identification number) is een essentieel document voor elke buitenlander die in Spanje wil wonen of werken. Als je nog geen NIE nummer hebt, moet je er een aanvragen bij de vreemdelingendienst in je provincie.

De verhuurder van de woning die je wilt huren zal zeker willen weten dat je genoeg inkomen hebt om de huur te betalen. Als je een arbeidscontract hebt, kun je een kopie laten zien die door je werkgever is afgestempeld en ondertekend. Als je student bent, kun je een inschrijvingsbewijs overleggen en moet je waarschijnlijk iemand als borg hebben.

De verhuurder kan een wanbetalersverzekering afsluiten om te garanderen dat hij een paar maanden gedekt is als de huurder de huur niet betaalt. Om dit te doen, vraagt de verzekeringsmaatschappij de huurder om aan bepaalde eisen te voldoen en de documentatie te leveren om hun inkomen te bewijzen.

NIE

Je hebt een Spaanse bankrekening nodig om de huur te betalen als je akkoord gaat met betaling via bankoverschrijving of automatische incasso (wat de meest gebruikelijke aanpak is), evenals rekeningen van nutsbedrijven. In sommige gevallen worden internationale bankrekeningen geaccepteerd, maar het is aan te raden om een Spaanse bankrekening te hebben.

Garantie en borg

Er zijn veel zaken waar je je bewust van moet zijn voordat je een huurcontract ondertekent. Een van de meest voorkomende vragen is wat het verschil is tussen een garantie en een waarborgsom in een contract.

Het belangrijkste verschil is dat de waarborg verplicht is, zoals geregeld in artikel 36 van de stedelijke huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), en dient als extra garantie voor de verhuurder. Aan de andere kant is de waarborg een extra en optionele garantie die de verhuurder kan vragen bij het verhuren van zijn eigendom en die kan worden gebruikt om eventuele schade of onbetaalde huur te dekken. Het is niet verplicht, maar wel legaal om het te vragen, maar het moet worden overeengekomen in het huurcontract.

De wet bepaalt dat het equivalent van één maand huur moet worden betaald als waarborg voor residentiële huurcontracten. Voor commerciële huurcontracten moet twee maanden huur worden betaald.

Wanneer wordt de waarborg voor een huurcontract teruggegeven?

De waarborg wordt, net als de borg, teruggegeven zodra het huurcontract is afgelopen en er is gecontroleerd dat alles in orde is, dat er geen openstaande schulden zijn, dat er geen schade aan de woning is toegebracht (behalve de schade die wordt veroorzaakt door normaal gebruik van de woning), enz.

De verhuurder heeft 30 dagen de tijd om de woning te inspecteren en de borg terug te betalen, op voorwaarde dat er geen schade is veroorzaakt. Als de verhuurder dit niet doet, moet hij de borgsom terugbetalen, vermeerderd met achterstandsrente op basis van het bedrag.

Makelaarskosten

Als je een huurwoning in Spanje zoekt via een makelaar, wees je er dan van bewust dat verhuurders hun honoraria moeten betalen. Het is ten strengste verboden voor makelaars om de huurder kosten in rekening te brengen, zoals bepaald in artikel XX van de LAU. De makelaarskosten zijn meestal een vast bedrag of een percentage van de maandelijkse huur, normaal gesproken een volledige maand huur.

Andere kosten

Als je een huurwoning in Spanje zoekt via een makelaarskantoor en je vraagt hen specifiek om een woning voor je te zoeken, dan moet je akkoord gaan met hun servicevoorwaarden. Dit kan betekenen dat je moet betalen voor bepaalde specifieke diensten die het bedrijf verleent op basis van jouw behoeften, zoals de vertaling van documenten, het wijzigen van energierekeningen, enz.

Nutsvoorzieningen en rekeningen

Nutsvoorzieningen zijn meestal niet inbegrepen in je langetermijnhuurovereenkomst in Spanje, wat betekent dat je er apart voor moet betalen. Dit betekent ook dat je je eigen leverancier kunt kiezen en bestaande energierekeningen en contracten op jouw naam kunt zetten. Hoewel steeds meer huizen zonnepanelen installeren, is het nog steeds niet gebruikelijk, vooral niet in huurhuizen.

Energieleveranciers kunnen gekozen worden uit de vrije markt (mercado libre) of de gereguleerde markt (mercado regulado). Als je niet zeker bent van de lokale opties, zoek dan online, stel vragen op lokale expatforums of neem rechtstreeks contact op met de leveranciers. Enkele voorbeelden van algemeen beschikbare elektriciteitsleveranciers zijn:

Energy consumption

Je hebt ook heel wat opties voor het opzetten van telefoon-, internet- of televisiediensten. De belangrijkste telecommunicatieproviders in Spanje zijn:

Rechten en plichten van verhuurders

De Spaanse huisvestingswetgeving beschermt huurders en hun rechten. De verhuurder is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor noodzakelijke reparaties om de woning bewoonbaar te houden. Als deze verplichting niet wordt nagekomen of als de huisbaas overlast veroorzaakt, heb je het recht om het contract te beëindigen. Bovendien mag een verhuurder de woning niet betreden zonder voorafgaande kennisgeving en toestemming van de huurder.

Aan de andere kant heeft de verhuurder het recht om je contract te beëindigen als de huur of de borg niet is betaald voor ongeoorloofde onderhuur of het schenden van een van de afspraken in het huurcontract. Het beschadigen van de woning, het maken van veel lawaai of het uitvoeren van illegale activiteiten in de woning zijn redenen voor de verhuurder om de huurder eruit te zetten. Hiervoor moet de verhuurder een rechtszaak aanspannen om de huurder te dwingen de woning te verlaten.

In- en uithuizen in Spanje

Voordat je een woning in Spanje betrekt, controleer je de woning op bestaande problemen en laat je de verhuurder dit weten. Neem indien mogelijk foto's en informeer de verhuurder om er zeker van te zijn dat je niet aansprakelijk wordt gesteld wanneer je de woning verlaat.

Wanneer je van plan bent te verhuizen, moet je de verhuurder minstens 30 dagen van tevoren op de hoogte stellen. Voor contracten van 5 tot 7 jaar moet je 2 maanden van tevoren opzeggen. Zorg ervoor dat je ruim van tevoren opzegt en een schriftelijke bevestiging van de opzegging ontvangt.

Vraag voordat je de woning verlaat om een inspectie van de woning door je verhuurder of beheerder. Dit geeft je de kans om eventuele problemen aan te pakken en te begrijpen welke reparaties nodig zijn voor een volledige terugbetaling van de borg. Als je bijvoorbeeld muren hebt geverfd of planken hebt geïnstalleerd, moet je de woning misschien in de oorspronkelijke staat herstellen.

De borg moet binnen 30 dagen na je vertrek door de verhuurder worden terugbetaald. De verhuurder kan echter wel het noodzakelijke deel van de borgsom opeisen om eventuele reparaties aan de woning te dekken die door de huurder zijn beschadigd.Bemiddeling door derden is beschikbaar voor geschillen over de teruggave van de borgsom.

Als je het niet eens bent met je verhuurder, raadpleeg dan zo snel mogelijk een advocaat om tot een overeenkomst te komen of om je opties af te wegen.

Je huis verhuren in Spanje

Voor de verhuur van woningen gelden strenge regels in Spanje, met wetten die verschillen per locatie en huurperiode. Als je je woning verhuurt, moet je de huuropbrengsten opgeven in je Spaanse belastingaangifte. Niet-ingezetenen moeten elk kwartaal huurinkomsten opgeven.

Mediterranean beach

Voordat je je woning aanbiedt voor korte termijn of vakantieverhuur, moet je de plaatselijke regelgeving controleren om hoge boetes te voorkomen. Je moet in eerste instantie contact opnemen met de plaatselijke toeristische autoriteiten en het verkrijgen van een officiële vergunning is over het algemeen vereist. Je woning moet ook voldoen aan specifieke technische en veiligheidsnormen, waaronder een energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética CEE), verplicht voor alle Spaanse huurwoningen. Sommige regio's kunnen het maximum aantal dagen per jaar dat je woning mag worden verhuurd aan bezoekers beperken.

Het verhuren van je eigendom op lange termijn beperkt je toegang en mogelijkheid om te verkopen. Als verhuurder is uitzetting alleen toegestaan bij wanbetaling van de huur, schade aan het eigendom, afloop van het contract, het ontbreken van een contract ("desahucio por precario"), kraken of illegale activiteiten van de huurder.

Huurgeschillen worden meestal behandeld door burgerlijke rechtbanken (juzgados de primera instancia). Het inschakelen van een Spaanse advocaat is meestal noodzakelijk om door de juridische procedures te navigeren. Er zijn Spaanse verzekeringspolissen beschikbaar die door de huurder veroorzaakte schade, wanbetaling (seguro de impago de alquiler) en zelfs civiele proceskosten dekken.

Tips voor huurders in Spanje

Dit zijn de belangrijkste tips bij het huren van een woning in Spanje:

  • Zorg ervoor dat je een woning kunt bekijken voordat je een aanbetaling doet.
  • Gebruik de officiële website voor vastgoedregistratie (registradores.org) om te bevestigen dat de persoon die de woning huurt de wettelijke eigenaar is.
  • Begrijp wat de huurprijs dekt, zoals nutsvoorzieningen, meubels en apparaten.
  • Ontvang je huurcontract schriftelijk en lees en begrijp alle voorwaarden. Kijk uit voor mogelijk onrechtmatige clausules en neem bij twijfel contact op met een advocaat.
  • Controleer of je borg op de juiste manier wordt behandeld, zoals de Spaanse wet voorschrijft.
  • Inspecteer de woning voordat je erin trekt, controleer eventuele bestaande schade, neem foto's en stel de verhuurder op de hoogte.
  • Bescherm je persoonlijke bezittingen met een verzekering.
  • Vraag een woninginspectie aan voordat je verhuist om de volledige teruggave van je borg te vergemakkelijken.

Nuttige bronnen

Usamos cookies para mejorar la experiencia