Comment louer un bien immobilier en Espagne : guide complet et conseils pour les expatriés

S'installer en Espagne

La recherche d'une propriété est probablement la première préoccupation des personnes qui s'installent en Espagne pour leur retraite, leurs études ou leur travail. En général, de nombreuses questions se posent sur le marché de l'immobilier, la recherche d'un bon logement locatif, les droits des locataires en Espagne et bien d'autres aspects de l'installation en Espagne.

L'augmentation de la demande de logements, conjuguée à une offre limitée, a entraîné une hausse significative des prix de l'immobilier. Ces prix sont aujourd'hui supérieurs de 34 % à ce qu'ils étaient lors du pic du marché immobilier en 2007. Au cours des cinq dernières années, le rythme des augmentations de prix s'est accéléré parce qu'il y a moins de logements disponibles et que plus de gens que jamais veulent y vivre.

Ces chiffres peuvent varier en fonction de la région autonome (comunidad autónoma), les zones à forte demande telles que les grandes villes ou les destinations touristiques connaissant des augmentations de prix plus importantes que les petites villes ou les zones moins peuplées.

Comme le stipule l'article 148.3 de la Constitution espagnole, toutes les communautés autonomes ont pleine compétence en matière de logement sur leur territoire, ce qui est régi par leurs statuts d'autonomie respectifs.les zones à forte demande, telles que les grandes villes ou les destinations touristiques, connaissent des augmentations de prix plus importantes.

Achat ou location en Espagne

Aucune restriction n'empêche les étrangers d'acheter une propriété en Espagne, ce qui incite de nombreux expatriés à acheter une maison plutôt que de la louer. Toutefois, les acheteurs potentiels doivent tenir compte de l'important impôt sur les plus-values immobilières en Espagne, qui peut rendre l'achat d'une maison moins souhaitable en tant qu'investissement à court terme.

Pour ceux qui n'envisagent pas un séjour prolongé en Espagne, la location d'une propriété en Espagne peut s'avérer la solution la plus judicieuse. La location permet également de se familiariser avec le pays avant de s'engager dans un déménagement à long terme.

Louer une propriété en Espagne

Comparée à la plupart des autres pays d'Europe occidentale, l'Espagne offre un mode de vie relativement bon marché. Néanmoins, les frais de location peuvent représenter une part importante du revenu mensuel.

Nous assistons actuellement à la plus forte augmentation du marché locatif dans l'histoire de l'Espagne, les prix de location des logements ayant augmenté de manière significative au cours des dernières années.

Au cours des dix dernières années, les prix de location ont augmenté d'environ 78 %. Au cours des cinq dernières années, l'augmentation a été d'environ 24 %.

Le profil type du locataire en Espagne est souvent celui d'un jeune adulte et la majorité des logements espagnols sont situés dans des immeubles d'appartements ou des bâtiments similaires. Traditionnellement, les propriétaires géraient eux-mêmes leurs locations, mais depuis peu, il est de plus en plus fréquent de voir des professionnels et des entreprises louer leurs propres propriétés ou gérer les locations pour les propriétaires en tant qu'intermédiaires.

En 2022, le gouvernement espagnol a approuvé la Ley por el derecho a la vivienda ( loi sur le droit au logement). Cette loi réglemente les conditions de base pour garantir le droit à un logement décent et adéquat en Espagne. Elle vise à améliorer la protection dans le processus d'achat et de location de biens immobiliers en Espagne, à réglementer le logement public et à promouvoir le logement abordable, en particulier pour les jeunes et les groupes vulnérables.

Les endroits les plus populaires pour louer en Espagne

Les endroits où la demande de location est la plus forte en Espagne sont les grandes villes, principalement Madrid, Barcelone, Valence et d'autres capitales régionales, ainsi que leurs environs. En outre, les régions côtières méditerranéennes comme la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Cálida sont très populaires auprès des touristes, même tout au long de l'année.

Comme c'est souvent le cas dans les grandes villes, les logements locatifs à Madrid se trouvent principalement dans des immeubles collectifs. Le coût des loyers à Madrid est l'un des plus élevés d'Espagne, mais il varie en fonction du quartier.

Les prix des loyers à Barcelone dépassent ceux de nombreuses autres villes espagnoles. Cependant, les coûts restent inférieurs à ceux d'autres grandes destinations européennes. Louer dans des villes plus petites situées juste à l'extérieur de Barcelone peut vous aider à économiser de l'argent tout en restant proche de la ville et en profitant de sa multitude d'avantages.

Madrid, Barcelone, Valence, Séville, Bilbao et toutes les autres villes d'Espagne sont considérées comme des endroits sûrs avec un bon niveau de vie.

Valence est la troisième plus grande ville d'Espagne avec une population de 825 948 habitants, dépassée seulement par Madrid et Barcelone.

Le coût de la location à Valence est nettement inférieur à celui de Madrid et de Barcelone et, comme dans les autres villes, les biens situés en dehors du centre-ville vous permettront d'économiser plusieurs centaines d'euros par mois.

Population par grande ville en Espagne (janvier 2025) :

Types de biens à louer en Espagne

La recherche d'un logement à louer en Espagne s'articule autour de quatre grands types de logements :

• Appartement (piso) - C'est la principale option de location dans les grandes villes espagnoles. Leur taille varie du petit studio au duplex à deux étages (maisonettes) en passant par les penthouses de luxe.
• Maison mitoyenne ou jumelée (casa adosada ou semi adosada) - Elles peuvent être de différents types : bungalows de plain-pied au rez-de-chaussée avec ou sans voisins au-dessus, bungalows à l'étage ou duplex (maisonnettes). On les trouve généralement à la périphérie des villes et dans les lotissements résidentiels. Ils disposent souvent d'espaces extérieurs communs et, surtout dans les zones touristiques, d'une piscine commune.
• Villa - Maisons individuelles que l'on trouve plus fréquemment dans les villes côtières et qui servent souvent de résidence secondaire aux Espagnols ou de résidence de vacances aux étrangers. Les villas peuvent faire partie d'un complexe résidentiel avec des piscines et des équipements communs, ou comprendre des piscines et des jardins privés.

Fermes ou domaines (casa rural/finca) - Ils conviennent à ceux qui souhaitent vivre dans la campagne espagnole. L'immobilier rural étant beaucoup plus abordable que celui des villes et des stations balnéaires, vous pourrez trouver de grandes maisons à louer avec un vaste espace extérieur.

Les propriétés sont généralement décrites comme étant meublées ou non meublées. Le terme "meublé" (amueblado) peut être interprété de manière très large en Espagne. Il est donc fortement recommandé de se renseigner sur les appareils électroménagers et les meubles avant de signer un contrat de location. Une annonce de logement "non meublé" (sin amueblar) peut signifier qu'il n'y a pas d'appareils électroménagers.

Trouver un logement à louer en Espagne

Comme dans les autres pays, les méthodes habituelles pour trouver une maison ou un appartement à louer en Espagne consistent à travailler avec une agence immobilière (inmobiliaria), à consulter les portails immobiliers en ligne, à s'adresser à son réseau personnel et à consulter les groupes de médias sociaux. Vous pouvez également trouver des propriétés sur des sites web immobiliers basés dans d'autres pays, bien que ces sites ciblent généralement les touristes et aient tendance à être plus chers.

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Portails de location en ligne

En Espagne, il existe de nombreux portails de location en ligne. Si vous ne connaissez pas bien la région où vous souhaitez louer un bien, il est conseillé de consulter des portails reconnus au niveau national pour plus de fiabilité et pour éviter les fraudes potentielles. Méfiez-vous des annonces qui semblent trop belles pour être vraies. En outre, n'envoyez jamais d'argent à l'avance à qui que ce soit sans contrat écrit.

Il existe de nombreux sites web sur lesquels vous pouvez trouver des propriétés à louer en Espagne. Toutefois, si vous ne connaissez pas bien la région où vous souhaitez louer une propriété, il est préférable de travailler avec un agent immobilier qui sera en mesure de vous recommander les meilleurs quartiers en fonction de vos besoins et de vos préférences.

Méfiez-vous toujours des offres et des publicités qui semblent trop belles pour être vraies, n'envoyez jamais d'argent à l'avance sans contrat écrit et visitez toujours la propriété (en ligne ou en personne) avant de vous engager à louer un bien.

Voici les sites web les plus utilisés pour trouver des propriétés à louer en Espagne :

• idealista.com
• fotocasa.es
• Airbnb.fr
• Booking.com
• Rentalia.com
• Vrbo
• thinkSPAIN

Logement étudiant en Espagne

En général, les universités espagnoles proposent des logements pour étudiants dans des résidences universitaires (Colegios Mayores) ou des appartements pour étudiants. Les coûts dépendent de l'emplacement et des équipements du logement.

Toutefois, certains programmes d'inscription directe exigent que les étudiants trouvent leur propre logement pendant leurs études en Espagne. Si c'est votre cas, commencez à chercher une location le plus tôt possible. En plus des sites énumérés ci-dessus, consultez les sites web suivants :

• HousingAnywhere
• Student.com
• Helphousing.com
• Rentalia.com

Comment louer un bien immobilier en Espagne ?

Les contrats de location et les exigences pour les étrangers et les citoyens espagnols sont fondamentalement les mêmes. La seule différence réside dans les documents personnels que le locataire doit fournir. Les étrangers sont tenus d'avoir un NIE (numéro d'identification de l'étranger), mais s'ils n'en ont pas, ils peuvent signer un contrat de location avec leur passeport.

Voici une liste des exigences et des documents nécessaires pour louer une propriété en Espagne en tant qu'étranger :

• NIE ou passeport
• Preuve de revenus
• Compte bancaire en Espagne

Le numéro NIE (numéro d'identification de l'étranger) est un document essentiel pour tout étranger qui souhaite vivre ou travailler en Espagne. Si vous n'avez pas de numéro NIE, vous devrez en faire la demande auprès du bureau des étrangers de votre province.

Le propriétaire du logement que vous souhaitez louer voudra s'assurer que vous disposez de revenus suffisants pour payer le loyer. Si vous avez un contrat de travail, vous pouvez fournir une copie tamponnée et signée par votre employeur. Si vous êtes étudiant, vous pouvez fournir une attestation d'inscription et vous aurez probablement besoin d'un garant.

Le propriétaire peut souscrire une assurance loyers impayés afin d'être couvert pendant quelques mois si le locataire ne paie pas son loyer. Pour ce faire, la compagnie d'assurance demande au locataire de remplir certaines conditions et de fournir les documents attestant de ses revenus.

Vous devrez disposer d'un compte bancaire espagnol pour payer le loyer si vous acceptez de payer par virement bancaire ou par prélèvement automatique (ce qui est la méthode la plus courante), ainsi que les factures de services publics. Dans certains cas, les comptes bancaires internationaux peuvent être acceptés, mais il est conseillé d'avoir un compte bancaire espagnol.

Garantie et dépôt de garantie

Il y a de nombreuses questions à connaître avant de signer un contrat de location. L'une des questions les plus fréquentes est de savoir quelle est la différence entre une garantie et un dépôt de garantie dans un contrat.

La principale différence est que la garantie est obligatoire, car elle est régie par l'article 36 de la loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), et qu'elle constitue une garantie supplémentaire pour le propriétaire. D'autre part, le dépôt de garantie est unegarantie supplémentaire et facultative que le propriétaire peut demander lorsqu'il loue son bien et qui peut être utilisée pour couvrir d'éventuels dommages ou loyers impayés. Il n'est pas obligatoire, mais il est légal de l'exiger, cependant il doit être convenu dans le contrat de location.

La loi stipule que l'équivalent d'un mois de loyer doit être versé à titre de dépôt de garantie pour les contrats de location résidentielle. Pour les contrats de location commerciale, deux mois de loyer doivent être versés.

Quand le dépôt de garantie d'une location est-il restitué ?

La garantie, comme le dépôt de garantie, est restituée lorsque le contrat de location a pris fin et qu'il a été vérifié que tout est en ordre, qu'il n'y a pas de dettes en suspens, qu'aucun dommage n'a été causé au bien (autre que ceux causés par l'utilisation normale du bien), etc.

Le propriétaire dispose de 30 jours pour inspecter le logement et restituer la caution, à condition qu'aucun dommage n'ait été causé. Si le propriétaire ne le fait pas, il devra restituer la caution et les intérêts de retard supplémentaires calculés sur ce montant.

Frais d'agence

Lorsque vous trouvez une location en Espagne par l'intermédiaire d'une agence immobilière, sachez que les propriétaires doivent couvrir leurs honoraires. Il est strictement interdit aux agences immobilières de facturer leurs honoraires au locataire, comme le stipule l'article XX de la LAU. Les honoraires des agents immobiliers sont généralement des frais fixes ou un pourcentage du loyer mensuel, normalement un mois entier de loyer.

Autres frais

Lorsque vous recherchez une propriété à louer en Espagne par l'intermédiaire d'une agence immobilière, si vous lui demandez spécifiquement de vous trouver une propriété, vous devrez accepter ses conditions de service, ce qui peut signifier que vous devrez payer pour certains services spécifiques fournis par l'entreprise en fonction de vos besoins, tels que la traduction de documents, le changement de factures de services publics, etc.

Services publics et factures

Les services publics ne sont généralement pas inclus dans votre contrat de location à long terme en Espagne, ce qui signifie que vous devrez les payer séparément. Cela signifie également que vous pouvez choisir votre propre fournisseur et modifier les factures et les contrats existants à votre nom. Bien que de plus en plus de foyers installent des panneaux solaires, cette pratique n'est pas encore très répandue, en particulier dans les immeubles locatifs.

Les fournisseurs d'énergie peuvent être choisis sur le marché libre (mercado libre) ou sur le marché réglementé (mercado regulado). En cas de doute sur les options locales, faites des recherches en ligne, interrogez les forums d'expatriés locaux ou contactez directement les fournisseurs. Voici quelques exemples de fournisseurs d'électricité généralement disponibles :

• Iberdrola.es
• Endesa.com
• Repsol.com
• Naturgy.es

Vous disposez également d'un grand nombre d'options pour mettre en place des services de téléphonie, d'Internet ou de télévision.Les principaux fournisseurs de télécommunications en Espagne sont :

• Movistar.es
• Vodafone.es
• Orange.es
• Jazztel.com
• Yoigo.com

Droits et obligations des propriétaires

La législation espagnole sur le logement protège les locataires et leurs droits. Par exemple, le propriétaire est tenu d'effectuer les réparations nécessaires pour maintenir l'habitabilité du logement. Si cette obligation n'est pas respectée ou si le propriétaire cause des troubles, vous avez le droit de résilier le contrat. En outre, le propriétaire ne peut pas pénétrer dans le logement sans en avertir le locataire et sans avoir obtenu son autorisation.

D'autre part, le propriétaire a le droit de résilier votre contrat lorsque le loyer ou la caution n'est pas payé(e), en cas de sous-location non autorisée ou de violation de l'un des accords du contrat de location. Le fait d'endommager le logement, de faire du bruit ou de mener des activités illégales dans le logement est une raison pour le propriétaire d'expulser le locataire. Dans ce cas, le propriétaire devra intenter une action en justice pour obliger le locataire à quitter les lieux.

Emménagement et déménagement en Espagne

Avant d'emménager dans une propriété en Espagne, vérifiez qu'il n'y a pas de problèmes préexistants et informez-en le propriétaire. Si possible, prenez des photos et informez le propriétaire afin de vous assurer que vous ne serez pas tenu pour responsable lorsque vous quitterez les lieux.

Lorsque vous avez l'intention de déménager, vous devez en informer le propriétaire au moins 30 jours à l'avance. Pour les contrats d'une durée comprise entre 5 et 7 ans, vous devrez le notifier 2 mois à l'avance. Veillez à donner votre préavis suffisamment à l'avance et à recevoir une confirmation écrite du préavis.

Avant de quitter le logement, demandez à votre propriétaire ou à votre administrateur de biens de procéder à une inspection du logement. Vous aurez ainsi la possibilité de régler les problèmes éventuels et de comprendre les réparations nécessaires pour obtenir le remboursement intégral de la caution. Par exemple, si vous avez peint des murs ou installé des étagères, vous devrez peut-être remettre le logement dans son état d'origine.

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La caution doit être restituée par le propriétaire dans les 30 jours suivant votre départ. Toutefois, il peut réclamer la partie nécessaire de la caution pour couvrir les éventuelles réparations du bien endommagé par le locataire.La médiation d'un tiers est possible pour les litiges relatifs à la restitution de la caution.

Si vous n'êtes pas d'accord avec votre propriétaire, consultez un avocat dès que possible afin de trouver un accord ou d'évaluer vos options.

Louer son logement en Espagne

Les locations sont soumises à des règles strictes en Espagne, avec des lois qui varient en fonction de la localisation et de la durée de la location. Si vous louez votre propriété, vous devez déclarer les revenus locatifs dans vos déclarations fiscales espagnoles. Les non-résidents doivent déclarer leurs revenus locatifs tous les trimestres.

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Avant d'inscrire votre propriété sur la liste des locations de courte durée ou de vacances, vérifiez les réglementations locales afin d'éviter de lourdes amendes. Votre premier contact doit être les autorités touristiques locales, et l'obtention d'une licence officielle est généralement requise. Votre propriété doit également répondre à des normes techniques et de sécurité spécifiques, y compris un certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética CEE), obligatoire pour toutes les propriétés locatives espagnoles. Certaines régions peuvent limiter le nombre maximum de jours par an pendant lesquels votre propriété peut être louée à des visiteurs.

La location à long terme de votre bien immobilier limite votre accès et votre capacité à vendre. En tant que propriétaire, l'expulsion n'est autorisée qu'en cas de non-paiement du loyer, de dégâts matériels, d'expiration du contrat, d'absence de contrat (desahucio por precario), de squat ou d'activités illégales du locataire.

Les litiges locatifs sont généralement traités par les tribunaux civils (juzgados de primera instancia). Il est généralement nécessaire de faire appel à un avocat espagnol pour s'y retrouver dans les procédures judiciaires. Il existe des polices d'assurance espagnoles couvrant les dommages causés par le locataire, le non-paiement (seguro de impago de alquiler) et même les frais de justice civile.

Conseils pour les locataires en Espagne

Voici les principaux conseils à suivre pour louer un bien en Espagne :

• Assurez-vous de pouvoir visiter le bien avant de verser un acompte.
• Utilisez le site officiel d'enregistrement des propriétés (registradores.org) pour confirmer que la personne qui loue la propriété en est bien le propriétaire légal.
• Comprendre ce que les frais de location couvrent, tels que les services publics, les meubles et les appareils électroménagers.
• Recevez votre contrat de location par écrit, lisez et comprenez bien toutes les conditions. Faites attention aux clauses potentiellement abusives et, en cas de doute, contactez un avocat.
• Confirmez que votre caution sera traitée de manière appropriée, comme l'exige la loi espagnole.
• Avant d'emménager, inspectez la propriété, vérifiez les dégâts éventuels, prenez des photos et informez-en le propriétaire.
• Protégez vos biens personnels par une assurance.
• Demandez un état des lieux avant de déménager pour faciliter la restitution de votre caution.

Ressources utiles

• Ley de arrendamientos Urbanos (LAU)
• Ley por el derecho a la vivienda