Wie man in Spanien eine Immobilie mietet: Ein umfassender Leitfaden mit Tipps für Expats

Umzug nach Spanien

Die Suche nach einer Immobilie ist höchstwahrscheinlich das Hauptanliegen derjenigen, die nach Spanien ziehen, um dort ihren Ruhestand zu verbringen, eine Ausbildung zu absolvieren oder zu arbeiten. In der Regel stellen sich viele Fragen zum Immobilienmarkt, zur Suche nach einer guten Mietwohnung, zu den Rechten der Mieter in Spanien und zu vielen anderen Aspekten des Umzugs nach Spanien.

Die steigende Nachfrage nach Wohnraum und das begrenzte Angebot haben zu einem erheblichen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Diese Preise sind jetzt 34 % höher als auf dem Höhepunkt des Wohnungsmarktes 2007. In den letzten fünf Jahren hat sich der Preisanstieg beschleunigt, weil weniger Wohnungen zur Verfügung stehen und mehr Menschen als je zuvor darin wohnen wollen.

Diese Zahlen können je nach autonomer Region (comunidad autónoma)variieren, wobei Gebiete mit hoher Nachfrage, wie Großstädte oder touristische Ziele, einen höheren Preisanstieg verzeichnen als kleinere Städte oder weniger bevölkerte Gebiete.

Wie in Artikel 148.3 der spanischen Verfassung festgelegt, haben alle autonomen Gemeinschaften die volle Zuständigkeit für Wohnungsangelegenheiten auf ihrem Gebiet, die in ihren jeweiligen Autonomiestatuten geregelt sind.In stark nachgefragten Gebieten wie Großstädten oder touristischen Zielen sind höhere Preissteigerungen zu verzeichnen.

Kaufen vs. Mieten in Spanien

Es gibt keine Beschränkungen, die Ausländer daran hindern, in Spanien Eigentum zu erwerben, was dazu führt, dass viele Expats ein Haus kaufen, anstatt es zu mieten. Potenzielle Käufer sollten jedoch die hohe spanische Grundstücksgewinnsteuer beachten, die den Kauf einer Immobilie als kurzfristige Investition weniger ratsam machen kann.

Für diejenigen, die keinen längeren Aufenthalt in Spanien planen, könnte die Anmietung einer Immobilie in Spanien die klügere Entscheidung sein. Das Mieten bietet auch die Möglichkeit, sich mit dem Land vertraut zu machen, bevor man sich für einen langfristigen Umzug entscheidet.

Mieten einer Immobilie in Spanien

Im Vergleich zu den meisten anderen westeuropäischen Ländern bietet Spanien einen relativ kostengünstigen Lebensstil. Dennoch können die Mietkosten einen erheblichen Teil des monatlichen Einkommens verschlingen.

Wir erleben derzeit den größten Anstieg des Mietmarktes in der Geschichte Spaniens, wobei die Mietpreise in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind.

In den letzten 10 Jahren sind die Mietpreise um etwa 78 % gestiegen. In den letzten 5 Jahren lag der Anstieg bei etwa 24 %.

Das typische Mieterprofil in Spanien besteht häufig aus jungen Erwachsenen, und die meisten spanischen Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern oder ähnlichen Gebäuden. Traditionell verwalteten die Immobilieneigentümer ihre Vermietungen selbst, doch in letzter Zeit ist es immer häufiger zu beobachten, dass Fachleute und Unternehmen ihre eigenen Immobilien vermieten oder die Vermietung für die Immobilieneigentümer als Vermittler übernehmen

Im Jahr 2022 verabschiedete die spanische Regierung das Ley por el derecho a la vivienda (Gesetz über das Recht auf Wohnen). Dieses Gesetz regelt die grundlegenden Bedingungen für die Gewährleistung des Rechts auf angemessenen und geeigneten Wohnraum in Spanien. Das Gesetz soll den Schutz beim Kauf und der Anmietung von Immobilien in Spanien verbessern, den öffentlichen Wohnungsbau regeln und erschwinglichen Wohnraum fördern, insbesondere für junge Menschen und sozial schwache Gruppen.

Beliebte Orte zum Mieten in Spanien

Die Orte mit der größten Nachfrage nach Mietwohnungen in Spanien sind die großen Städte, vor allem Madrid, Barcelona, Valencia und andere regionale Hauptstädte, sowie deren Umgebung. Darüber hinaus sind die mediterranen Küstengebiete wie die Costa Blanca, die Costa del Sol und die Costa Cálida bei Touristen sehr beliebt, und zwar das ganze Jahr über.

Wie in Großstädten üblich, befinden sich die Mietobjekte in Madrid überwiegend in Gebäuden mit mehreren Haushalten. Die Mietkosten in Madrid gehören zu den höchsten in Spanien, variieren jedoch je nach Stadtviertel.

Die Mietpreise in Barcelona sind höher als in vielen anderen spanischen Städten. Dennoch bleiben die Kosten im Vergleich zu anderen großen europäischen Reisezielen niedrig. Wenn Sie sich in kleineren Städten außerhalb Barcelonas einmieten, können Sie Geld sparen und trotzdem in der Nähe der Stadt bleiben und ihre zahlreichen Vorteile genießen.

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao und alle anderen Städte Spaniens gelten als sichere Orte mit einem guten Lebensstandard.

Valencia ist mit 825.948 Einwohnern die drittgrößte Stadt Spaniens und wird nur noch von Madrid und Barcelona übertroffen.

Die Mietkosten in Valencia sind deutlich niedriger als in Madrid und Barcelona, und genau wie in den anderen Städten können Sie mit Immobilien außerhalb des Stadtzentrums mehrere hundert Euro pro Monat sparen.

Einwohnerzahl nach Großstädten in Spanien (Januar 2025):

Arten von Mietobjekten in Spanien

Bei der Suche nach Mietobjekten in Spanien werden Sie vier Haupttypen finden:

• Appartement oder Wohnung (piso) - Die wichtigste Mietoption in Spaniens Großstädten. Die Größe variiert von kleinen Einzimmerwohnungen bis hin zu zweistöckigen Maisonette-Wohnungen und luxuriösen Penthäusern.
• Reihen- oder Doppelhaushälften (casa adosada oder semi adosada) - Es gibt verschiedene Typen: einstöckige Bungalows im Erdgeschoss mit oder ohne Nachbarn im Obergeschoss, Bungalows im Obergeschoss oder Doppelhaushälften (Maisonetten). Sie befinden sich in der Regel am Stadtrand und in Wohnsiedlungen, verfügen oft über gemeinschaftliche Außenbereiche und, vor allem in touristischen Gebieten, über einen gemeinschaftlichen Swimmingpool.
• Villa - Freistehende Häuser, die häufiger in Küstenstädten zu finden sind und oft als Zweitwohnsitz für Spanier oder als Urlaubsdomizil für Ausländer dienen. Villen können zu einer Wohnanlage mit Gemeinschaftspools und -einrichtungen gehören oder über private Pools und Gärten verfügen.

Bauernhäuser oder Landgüter (casa rural/finca) - Sie eignen sich für diejenigen, die das Leben auf dem spanischen Land suchen. Da Immobilien auf dem Land wesentlich erschwinglicher sind als in den Städten und an der Küste, finden Sie hier möglicherweise große Mietwohnungen mit viel Platz im Freien.

Immobilien werden in der Regel entweder als möbliert oder unmöbliert beschrieben. Der Begriff "möbliert" (amueblado) kann in Spanien sehr großzügig ausgelegt werden. Es wird daher dringend empfohlen, vor Abschluss eines Mietvertrags nach bestimmten Geräten und Möbeln zu fragen.Die Angabe "unmöbliert" (sin amueblar) kann bedeuten, dass die Wohnung nicht möbliert ist.

Eine Wohnung zur Miete in Spanien finden

Ähnlich wie in anderen Ländern ist es auch in Spanien üblich, mit einem Immobilienmakler (inmobiliaria)zusammenzuarbeiten, Online-Immobilienportale zu durchstöbern, sich an Ihr persönliches Netzwerk zu wenden und soziale Medien zu nutzen, umeine Wohnung oder ein Haus zu finden. Möglicherweise finden Sie auch Immobilienangebote auf Immobilien-Websites in anderen Ländern, die sich jedoch in der Regel an Touristen richten und in der Regel teurer sind.

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Online-Vermietungsportale

In Spanien gibt es viele Online-Vermietungsportale, aus denen Sie wählen können. Wenn Sie sich in dem Gebiet, in dem Sie eine Immobilie mieten möchten, nicht auskennen, sollten Sie sich an landesweit anerkannte Portale wenden, um mehr Sicherheit zu haben und möglichen Betrug zu vermeiden. Seien Sie vorsichtig bei Anzeigen, die zu schön sind, um wahr zu sein. Schicken Sie außerdem niemals Geld im Voraus an jemanden, ohne einen schriftlichen Vertrag zu haben.

Es gibt viele Websites, auf denen Sie Immobilien zur Miete in Spanien finden können. Wenn Sie sich jedoch in der Gegend, in der Sie eine Immobilie mieten möchten, nicht auskennen, arbeiten Sie am besten mit einem Immobilienmakler zusammen, der Ihnen je nach Ihren Bedürfnissen und Vorlieben die besten Gegenden empfehlen kann.

Seien Sie immer vorsichtig bei Angeboten und Anzeigen, die zu schön sind, um wahr zu sein, überweisen Sie nie Geld im Voraus ohne schriftlichen Vertrag und besichtigen Sie die Immobilie immer (entweder online oder persönlich), bevor Sie sich zur Miete verpflichten.

Hier sind die am häufigsten genutzten Websites, um Mietobjekte in Spanien zu finden:

• idealista.com
• fotocasa.es
• Airbnb.es
• Buchen.com
• Rentalia.com
• Vrbo
• thinkSPAIN

Studentenunterkünfte in Spanien

In der Regel bieten die spanischen Universitäten Studentenwohnungen in Studentenwohnheimen (Colegios Mayores) oder Studentenwohnungen an. Die Kosten hängen von der Lage und Ausstattung der Unterkunft ab.

Bei einigen Direktimmatrikulationsprogrammen müssen sich die Studenten jedoch selbst um eine Unterkunft für die Zeit ihres Studiums in Spanien kümmern. Wenn dies auf Sie zutrifft, sollten Sie so früh wie möglich mit der Suche nach einem Mietobjekt beginnen. Schauen Sie sich zusätzlich zu den oben genannten auch die folgenden Websites an:

• HousingAnywhere
• Student.com
• Helphousing.de
• Rentalia.de

Wie man eine Immobilie in Spanien mietet

Die Mietverträge und Anforderungen für Ausländer und spanische Staatsbürger sind im Wesentlichen gleich. Der einzige Unterschied sind die persönlichen Unterlagen, die der Mieter vorlegen muss. Ausländer müssen eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) haben, aber wenn sie keine haben, können sie einen Mietvertrag mit ihrem Reisepass unterschreiben.

Dies ist eine Liste der Anforderungen und Dokumente, die erforderlich sind, um als Ausländer eine Immobilie in Spanien zu mieten:

• NIE oder Reisepass
• Einkommensnachweis
• Bankkonto in Spanien

Die NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer) ist ein wichtiges Dokument für jeden Ausländer, der in Spanien leben oder arbeiten möchte. Wenn Sie noch keine NIE-Nummer haben, müssen Sie sie bei der Ausländerbehörde Ihrer Provinz beantragen.

Der Vermieter der Immobilie, die Sie mieten möchten, wird sich vergewissern wollen, dass Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um die Miete zu zahlen. Wenn Sie einen Arbeitsvertrag haben, können Sie eine von Ihrem Arbeitgeber abgestempelte und unterschriebene Kopie vorlegen. Wenn Sie Student sind, können Sie eine Immatrikulationsbescheinigung vorlegen, und Sie müssen wahrscheinlich jemanden als Bürgen benennen.

Der Vermieter kann eine Mietausfallversicherung abschließen, um zu gewährleisten, dass er für einige Monate abgesichert ist, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. Dazu verlangt die Versicherungsgesellschaft vom Mieter, dass er bestimmte Voraussetzungen erfüllt und die Unterlagen zum Nachweis seines Einkommens vorlegt.

Sie müssen ein spanisches Bankkonto haben, um die Miete zu bezahlen, wenn Sie sich mit der Zahlung per Überweisung oder Lastschrift einverstanden erklären (was die gängigste Methode ist), ebenso wie die Rechnungen der Versorgungsunternehmen. In einigen Fällen werden auch internationale Bankkonten akzeptiert, aber es ist ratsam, ein spanisches Bankkonto zu haben.

Bürgschaft und Kaution

Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags gibt es viele Fragen zu klären. Eine der häufigsten Fragen ist die nach dem Unterschied zwischen einer Kaution und einer Bürgschaft in einem Vertrag.

Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Kaution obligatorisch ist, da sie in Artikel 36 des städtischen Pachtgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU)geregelt ist , und als zusätzliche Sicherheit für den Vermieter dient. Die Kaution hingegen ist eine zusätzliche und fakultative Garantie, die der Vermieter bei der Vermietung seiner Immobilie verlangen kann und die zur Deckung etwaiger Schäden oder unbezahlter Miete verwendet werden kann. Sie ist nicht verpflichtend, kann aber legal verlangt werden, muss aber im Mietvertrag vereinbart werden.

Das Gesetz sieht vor, dass bei Wohnungsmietverträgen der Gegenwert einer Monatsmiete als Kaution hinterlegt werden muss. Bei gewerblichen Mietverträgen müssen zwei Monatsmieten gezahlt werden.

Wann wird die Kaution für einen Mietvertrag zurückgegeben?

Die Kaution wird zurückerstattet, sobald der Mietvertrag beendet ist und überprüft wurde, dass alles in Ordnung ist, dass keine Schulden bestehen, dass keine Schäden an der Immobilie entstanden sind (außer denen, die durch die normale Nutzung der Immobilie verursacht wurden) usw.

Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, die Wohnung zu besichtigen und die Kaution zurückzuzahlen, sofern keine Schäden entstanden sind. Tut der Vermieter dies nicht, muss er die Kaution zurückzahlen und zusätzlich Verzugszinsen auf den Betrag zahlen.

Maklergebühren

Wenn Sie eine Mietwohnung in Spanien über einen Immobilienmakler suchen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass der Vermieter für seine Gebühren aufkommen muss. Es ist strengstens untersagt, dass Immobilienmakler dem Mieter ihre Gebühren in Rechnung stellen, wie in Artikel XX des LAU festgelegt. Die Gebühren für Immobilienmakler sind in der Regel eine feste Gebühr oder ein Prozentsatz der Monatsmiete, normalerweise eine volle Monatsmiete.

Sonstige Kosten

Wenn Sie bei der Suche nach einer Immobilie in Spanien eine Immobilienagentur beauftragen, müssen Sie deren Allgemeinen Geschäftsbedingungen zustimmen. Das kann bedeuten, dass Sie für bestimmte, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Dienstleistungen des Unternehmens bezahlen müssen, z. B. für die Übersetzung von Dokumenten, den Wechsel von Strom- und Wasserrechnungen usw.

Versorgungsleistungen und Rechnungen

Die Nebenkosten sind in der Regel nicht in Ihrem Langzeitmietvertrag in Spanien enthalten, d. h. Sie müssen sie separat bezahlen. Dies bedeutet auch, dass Sie Ihren eigenen Anbieter wählen und bestehende Rechnungen und Verträge auf Ihren Namen ändern können. Obwohl immer mehr Haushalte Sonnenkollektoren installieren, ist dies immer noch nicht üblich, insbesondere bei Mietobjekten.

Energieversorger können auf dem freien Markt (mercado libre) oder dem regulierten Markt (mercado regulado)ausgewählt werden. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Möglichkeiten es vor Ort gibt, suchen Sie im Internet, fragen Sie in lokalen Foren für Auswanderer oder wenden Sie sich direkt an die Anbieter. Einige Beispiele für allgemein verfügbare Stromanbieter sind:

• Iberdrola.es
• Endesa.de
• Repsol.de
• Naturgy.es

Auch für die Einrichtung von Telefon-, Internet- und Fernsehdiensten gibt es eine Reihe von Möglichkeiten: Die führenden Telekommunikationsanbieter in Spanien sind

• Movistar.es
• Vodafone.es
• Orange.es
• Jazztel.de
• Yoigo.de

Rechte und Pflichten des Vermieters

Das spanische Wohnungsrecht schützt die Mieter und ihre Rechte. So ist der Vermieter beispielsweise für die notwendigen Reparaturen zur Erhaltung der Bewohnbarkeit der Wohnung verantwortlich. Wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt oder wenn der Vermieter Störungen verursacht, haben Sie das Recht, den Vertrag zu kündigen. Außerdem darf der Vermieter die Wohnung nicht unangekündigt und ohne Erlaubnis des Mieters betreten.

Andererseits hat der Vermieter das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Miete oder die Kaution nicht gezahlt wird, weil der Mieter unerlaubt untervermietet oder eine der Vereinbarungen im Mietvertrag verletzt hat. Die Beschädigung des Eigentums, übermäßiger Lärm oder illegale Aktivitäten in der Wohnung sind Gründe für den Vermieter, den Mieter zu vertreiben. In diesem Fall muss der Vermieter eine Klage einreichen, um den Mieter zu zwingen, die Wohnung zu verlassen.

Einzug und Auszug in Spanien

Bevor Sie in eine Immobilie in Spanien einziehen, sollten Sie die Immobilie auf bereits bestehende Mängel überprüfen und den Vermieter darüber informieren. Wenn möglich, machen Sie Fotos und informieren Sie den Vermieter, um sicherzustellen, dass Sie beim Verlassen der Wohnung nicht zur Verantwortung gezogen werden.

Wenn Sie ausziehen wollen, müssen Sie den Vermieter mindestens 30 Tage im Voraus informieren. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von 5 bis 7 Jahren müssen Sie ihn 2 Monate im Voraus informieren. Achten Sie darauf, dass Sie rechtzeitig kündigen und sich die Kündigung schriftlich bestätigen lassen.

Bevor Sie die Wohnung verlassen, bitten Sie Ihren Vermieter oder Hausverwalter um eine Wohnungsbesichtigung. So haben Sie die Möglichkeit, alle Probleme anzusprechen und zu verstehen, welche Reparaturen notwendig sind, um die Kaution vollständig zurückzuerhalten. Wenn Sie z. B. Wände gestrichen oder Regale aufgestellt haben, müssen Sie die Wohnung möglicherweise wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzen.

Die Kaution muss vom Vermieter innerhalb von 30 Tagen nach Ihrer Abreise zurückerstattet werden. Der Vermieter kann jedoch den erforderlichen Teil der Kaution einfordern, um etwaige vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung zu beheben.Bei Streitigkeiten über die Rückgabe der Kaution kann ein Dritter vermitteln.

Wenn Sie mit Ihrem Vermieter nicht einverstanden sind, sollten Sie so bald wie möglich einen Anwalt konsultieren, um entweder eine Einigung zu erzielen oder Ihre Möglichkeiten abzuwägen.

Vermietung Ihrer Wohnung in Spanien

Die Vermietung von Immobilien unterliegt in Spanien strengen Vorschriften, die je nach Ort und Mietdauer variieren. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen in Ihren spanischen Steuererklärungen angeben. Nichtansässige müssen die Mieteinnahmen vierteljährlich melden.

Bevor Sie Ihre Immobilie zur Kurzzeit- oder Ferienvermietung anbieten, sollten Sie sich über die örtlichen Vorschriften informieren, um hohe Geldstrafen zu vermeiden. Ihr erster Ansprechpartner sollte die örtliche Tourismusbehörde sein, und in der Regel ist eine offizielle Genehmigung erforderlich. Ihre Immobilie muss außerdem bestimmte technische und sicherheitstechnische Standards erfüllen, einschließlich eines Energieausweises (Certificado de Eficiencia Energética CEE), der für alle spanischen Mietobjekte vorgeschrieben ist. In einigen Regionen kann die maximale Anzahl der Tage pro Jahr, an denen Ihre Immobilie an Besucher vermietet werden kann, begrenzt sein.

Wenn Sie Ihre Immobilie langfristig vermieten, schränken Sie Ihren Zugang und Ihre Möglichkeiten zum Verkauf ein. Als Vermieter ist eine Zwangsräumung nur bei Nichtzahlung der Miete, Sachschäden, Vertragsablauf, Fehlen eines Vertrags (desahucio por precario), Hausbesetzung oder illegalen Aktivitäten des Mieters zulässig.

Mietstreitigkeiten werden in der Regel vor den Zivilgerichten (juzgados de primera instancia) verhandelt. Die Einschaltung eines spanischen Anwalts ist in der Regel erforderlich, um die rechtlichen Verfahren zu bewältigen. Es gibt spanische Versicherungspolicen, die durch den Mieter verursachte Schäden, Zahlungsausfälle (seguro de impago de alquiler) und sogar Zivilprozesskosten abdecken.

Tipps für Mieter in Spanien

Dies sind die wichtigsten Tipps für die Anmietung einer Immobilie in Spanien:

• Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Immobilie besichtigen können, bevor Sie eine Kaution hinterlegen.
• Nutzen Sie die offizielle Website für die Registrierung von Immobilien (registradores.org), um sich zu vergewissern, dass die Person, die die Immobilie vermietet, auch der rechtmäßige Eigentümer ist.
• Informieren Sie sich darüber, was der Mietpreis abdeckt, z. B. Versorgungsleistungen, Möbel und Geräte.
• Lassen Sie sich den Mietvertrag schriftlich aushändigen, lesen Sie alle Bedingungen und Konditionen und verstehen Sie sie vollständig. Achten Sie auf potenziell missbräuchliche Klauseln und wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Anwalt.
• Vergewissern Sie sich, dass Ihre Kaution ordnungsgemäß verwaltet wird, wie es das spanische Recht vorschreibt.
• Besichtigen Sie die Wohnung vor dem Einzug, prüfen Sie vorhandene Schäden, machen Sie Fotos und informieren Sie den Vermieter.
• Schützen Sie Ihr persönliches Hab und Gut durch eine Versicherung.
• Beantragen Sie vor dem Auszug eine Wohnungsbesichtigung, damit Sie Ihre Kaution vollständig zurückerhalten.

Nützliche Ressourcen

• Ley de arrendamientos Urbanos (LAU)
• Ley por el derecho a la vivienda